北京楼市:二手市场正因为一件事加速贬值

步入4月，北京二手房市场在春季小阳春后步入季节性回落，热度下降对于成交价肯定会产生影响。

而比短期波动更值得警惕的，是长期结构性贬值压力的持续释放。

近年来北京新房市场迎来前所未有的产品革新浪潮，对存量二手房形成了全方位的降维打击。

新房与二手房不仅是楼市互补的两大业态，同时也在激烈的博弈。

在新房持续迭代的挤压下，二手房资产价值缩水速度，不断加快。

当下北京新房市场的产品迭代，从建筑形态、空间设计到居住功能的全方位革命，正在发生。

房企在市场调整的周期中，不断地将产品力内卷推向了新高度。

早年间干挂石材外立面便是改善豪宅的身份象征，是高端住宅的核心标配；

而如今楼市审美与建筑技术双升级，金属铝板搭配超大面宽玻璃幕墙成为主流。

在空间设计上，市场评判标准也被彻底重构。

过往购房者仅以客厅面宽、采光时长作为核心考量。

而当下主流改善项目纷纷采用全景落地窗、270°观景飘窗设计，彻底颠覆了传统住宅的空间体验。

得房率的优化更是直击二手房核心痛点，套内均价更能直接反映其与二手房的价差。

新房通过设备平台赠送、飘窗拓展等设计，77㎡即可打造全边户通透小三居，如马上开盘的东小口龙樾海序。

改善大户型则实现豪宅配置的大众化下沉，恒温恒湿、智能安防、健康新风等科技人居系统普及。

其迭代的速度，让我们觉得这好像不是房子，而是快销品了。

当买家看完新一代新房的设计与品质后，再回到二环内“老破小”，感觉这不是同一个空间的产物。

随着新房持续更新换代，前几年产品，其品质附加值在“新人”面前，也在逐渐丧失竞争力。

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不少买家优先考虑新房，不仅是追求更好的居住体验，更是基于置业成本与资产保值的理性抉择。

尽管新房表面的定价普遍高于周边二手房，但其无需额外投入装修成本，其税费远低于二手房，同时居住品质更胜一筹。

二手房的隐性持有成本更高，包括中介费、装修费、时间成本等。

综合考虑下，新房看似更高的定价，实则不少更具备充足的市场合理性。

而这一优势，在房产保值与流通环节体现得淋漓尽致。

2022年9月开盘的紫金书院，转入二手房市场后较开盘价跌幅约为25%，而周边同期建成的紫金新干线二手房跌幅高达37%；

2022年10月入市的奶西中建宸园，二手流通后跌幅约20%，同阶段望京板块老旧二手房跌幅却达到40%。

不可否认，市场高点入手的新房同样会面临价格回调，但跌幅差距的本质，是房产折旧速度的差异。

所有房产都会随着时间自然折旧，但老旧二手房面临的折旧压力肯定更大。

而新房项目，在房屋质量、居住性能上全面升级，物理损耗速度更慢，功能适配性更强。

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近年来北京新房市场结构持续优化，改善型置业已然成为新房市场的核心主线。

楼市需求分层逐渐固化。

2020年北京新房900万以上高端改善成交占比仅13.4%，2021年攀升至17.6%，2022至2023年稳定在24%左右；

即便2025年楼市价格较2022年高点明显回落，900万以上新房成交占比依旧维持在24%，高净值改善需求持续向新房市场集聚。

与之形成鲜明对比的是，二手房市场成交总价持续下沉。

2025年北京二手房300万以下刚需房源成交占比高达47.3%，500万以下房源占比突破75%。

而900万以上高端二手房成交占比仅6%。

新房主导改善、二手房承接刚需的市场格局正在成型。

而在这个过程中，二手房市场陷入供需双重挤压的恶性循环。

绝大多数改善型购房者为入手新房，需要出售手中存量二手房。

这一行为一方面分流了二手房市场的核心需求，高购买力客群纷纷转向新房，二手房仅能吸纳有限的刚需购买力；

另一方面卖房行为直接扩容了二手房市场供给，需求的萎缩与供给的被动放量形成共振，供需失衡在过去几年，被演绎得淋漓尽致。

其结果就是推动二手房价格下行压力加大，贬值的速度加快了。

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尽管新房对二手房形成降维打击，但并非所有新房都能成为保值增值的优质资产。

买房需跳出“新房即优质”的认知误区。

板块价值是房产保值的底层根基，区位配套、产业支撑、人口流入等核心要素，不会因房屋是新房或二手房发生本质改变。

优质板块的核心资产，即便楼龄稍长也能维持稳定价值；

而缺乏配套支撑的远郊板块，即便新房产品力出众，也难逃流通性差、贬值快的命运。

这也是为何国贤府Park等占据优质板块的新房开盘即热销，而部分区位不佳的新房即便转为现房，依旧面临去化艰难的困境。

相较于周边的二手房，新房的溢价有多少才合理呢？

新房不像二手房，缺乏成交记录样本。

当大量的第四代住宅附赠更多的面积，当更大的设备间/阳台，更高的得房率放在眼前，也许房价贵一点，大家还是可以接受的。

但是，定价如果脱离了板块基本面与购买力水平，后期流通时就会面临价值回归——跌价。

而剩下的二手市场，则在等待某一刻命运的转折。

以上。