太糟糕了大温预售房市场陷入困境

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2026年4月16日 07:00:19网络营销评论1阅读模式

太糟糕了大温预售房市场陷入困境

（加西网综合）一家总部位于温哥华的房地产开发商最近以“市场状况”为由，取消了在列治文的一个公寓开发项目。

开发商ASPAC 当时正在预售 River Green 综合体的公寓，该项目尚未动工，但该公司现在决定将 100% 的定金退还给所有购买者（加上应计利息），并重新设计该项目。“售前环境发生了重大变化，我们认为需要重新设计，才能交付一个反映当今市场需求的项目”，亚太区副总裁 Gary Wong 在一封电子邮件中告诉 Daily Hive Urbanized。像这样的住房项目取消趋势令许多房地产和住房专家感到担忧。银行通常要求开发商在提供贷款前预售约60%的住房项目。由于预售量下降，开发商无法从银行获得贷款，因此也无法开工建设项目。房地产经纪人史蒂夫·萨雷茨基预测，未来12到18个月的房屋开工量将“非常非常糟糕”。到本十年末，这可能意味着房屋竣工量将出现下滑。最终，房屋将无法建造，如果房地产需求回升， BC省房地产协会 (BCREA) 的一份报告警告说，这最终可能导致房价到 2032 年上涨 27%。萨雷茨基认为这是不可避免的。他说：“建造一栋新房需要投入大量的时间、精力和努力”。“从土地征用、重新规划用途、申请许可证到最终开工建设，这可不是一蹴而就的，不能简单地说‘哦，我想要住房竣工’或者‘我想要住房开工’。这是一个非常漫长的过程，因为我们现在建造的主要是低层、中层、高层公寓，甚至是联排别墅。而这些建筑的建造时间从两年到七年不等。这可不是打开水龙头那么简单”。市场现在是什么情况？萨雷茨基表示，预售量低迷是由于房地产市场“极其疲软”，去年跌至25 年来的最低点，而且这种困境还将持续到 2026 年底。他表示，联邦政府削减移民政策导致BC省租金下降，阻碍了投资者进入市场。更严格的联邦政策影响了国际学生、毕业后工作许可、家庭开放式工作许可和临时外国工人，所有这些人往往都是租房者。根据租赁平台liv.rent 的一份报告，大温地区从 2025 年 8 月开始“面临更严峻的租金下行压力，与此同时，BC省第三季度的移民人数比第二季度增加了 50%”。萨雷茨基还补充说，新房与二手房市场竞争，“库存实在太多了”。“现实情况是，新房价格根本没有竞争力，因为建造新房成本非常高。而且二手房价格还在下降，你知道，现在每年下降5%到10%。你该如何与之竞争呢？”大量的房源导致市场呈现买方市场格局，即购房者数量超过待售房屋数量，这意味着买家有更多时间货比三家并协商价格。但近年来，经济形势的不明朗使得人们购房意愿降低。BCREA首席经济学家布伦登·奥格蒙德森表示，他们最初预计2025年将是“截然不同的一年”。“不确定性来了”，他说。美国总统唐纳德·特朗普的关税和加征关税的威胁让潜在买家犹豫不决，加拿大经历了创纪录的高水平经济不确定性，比 2008/2009 年金融危机和 2020 年疫情的不确定性高出指数级。奥格蒙德森表示，到 2025 年，许多开发商认为他们可以通过预售为他们的项目筹集资金，但这“并没有发生，因为投资者根本不进场”。“投资者不来是因为回报不高。租金在下降。房价上涨空间为零，甚至在某些市场房价下跌时还会出现负增长。所以，现在真的很难找到投资者”，他说。奥格蒙德森表示，虽然关税带来的经济影响没有预期的那么严重，但仍然留下了痕迹。加拿大央行一项针对2025年第四季度消费者预期的调查发现，人们仍然“担忧高物价和与贸易冲突相关的经济不确定性”。与此同时，中东战争和由此引发的石油危机“无助于增强确定性”。奥格蒙德森说：“目前经济形势下，人们对失业仍然感到非常焦虑。如果你担心失业，你肯定不会去买预售公寓，甚至根本不会考虑进入房地产市场”。是政策出了问题吗？StreetSide Developments 副总裁 Jonathan Meads 表示，开发商受到不利的政府政策和费用的打击。他表示，联邦政府禁止外国买家购买加拿大房产的禁令，是导致销售额下滑的部分原因，还有开发商必须向市政和地区政府缴纳高额费用。外国买家禁令于2023 年初生效，其目的是确保房屋由加拿大人拥有，而不是由外国投资者拥有。“这听起来不太对劲”，米兹承认道。但他表示，本地买家数量不足，无法达到银行要求的60%预售率，也就无法为住房项目提供融资。“而外国买家的这笔资金无疑是我们能够实现目标的关键因素之一”。持这种观点的人并非只有他一个。去年，BC省房地产开发商、行业代表和建筑业领袖组成联盟，向省政府和联邦政府发出公开信，要求政府改革这项禁令以及BC省对非居民购房者征收的税款。他们表示，这些政策产生了意想不到的后果，导致房屋开工量放缓。米兹还对开发商必须向市政和地区政府缴纳高额费用才能进行建设感到不满。例如，市政当局会收取所谓的开发成本费（DCC），这是一次性费用，用于资助容纳新建筑将带来的人口所需的基础设施。但米兹认为，这种制度“迫使”首次购房者“通过收取房屋费用来为其他人的房屋改进买单”。他表示，在 2010 年代后期，他看到“这些费用迅速增长”，当时各市府开始将 DCC 视为增加收入的一种方式。“如果你今天购买一套价值百万加元的房子，其中30万加元会以各种费用、征费、税收、成本、收费等形式返还给各级政府。我认为人们没有意识到，如果我们能找到减少这些费用的方法，开发商也会降低房价”。他说，市场行情好的时候，开发商“会接受现状，因为我们想把房子建好”。 “显然，在如今的市场环境下，人们对此更加敏感”。上个月，联邦政府和安省政府宣布设立一项88 亿加元的基金，以支持将安省的 DCC 降低至多 50%。“开发费用是一项主要的预付费用，可能会延误甚至阻止新的住房项目。降低这些预付费用将有助于加快建设速度，建造更多房屋”。新闻稿中写道。目前房屋开工量仍然很高BC省房地产协会（BCREA）的 Ogmundson 表示，尽管项目取消的情况时有发生，但房屋开工量“仍然处于相当高的水平”。今年二月， BC省六个月平均开工量接近45000套；去年二月，该数据约为43500套。这是因为今天的新房开工建设是基于几年前获得批准和融资的项目。但奥格蒙德森与其他专家一致认为：在接下来的几个月里，这些数字有望下降。“过去几年二手房市场表现非常疲软。因此，这将导致公寓开工量大幅下降。只是现在的数据可能还不足以说明问题”，他说道。他还补充说，如今很多建筑都是专门为出租而建的。奥格蒙德森解释说，建造出租房仍然经济实惠，这在很大程度上要归功于联邦政府的激励措施，例如优惠的利率和长达50年的摊销期。正因如此，一些最初计划建造公寓但未能达到预售目标的项目，转而开发出租公寓。奥格蒙德森表示，他现在看到的专门建造出租公寓的数量，比几十年来都多。“好消息是，这有助于降低租房者的负担能力”，他说。 “市场上将有大量的租赁房源，但代价是购房机会减少”。“这将影响未来十年的住房格局……十年后这意味着什么？是否意味着产权房会更加稀缺，因此价格也会更高？是否意味着我们将看到一波将原本用于出租的房屋重新改回分契式产权或公寓的浪潮？这些问题仍然悬而未决”。接下来会发生什么？虽然 Meads 见过很多开发商取消项目，但 StreetSide 还没有遇到过这种情况。但他们不得不将一些项目启动时间推迟一到两年，米兹表示，如果现在开工建设，这些项目将无法盈利。他们正在等待收入增长或成本下降。他说：“如果项目不盈利，我们就无法启动，因为银行不会贷款”。例如，StreetSide公司正在推迟其在素里市一个近千套公寓的开发项目。Meads表示，自他们购买土地以来，成本已增加2200万加元—— 全部来自政府费用、堤坝、税款和各种收费。他还补充说，他们将承担额外的土地持有成本（持有土地的成本），这些成本将不得不转嫁给买家。“而且不只是我一个人这样。其他很多开发商也和我们一样，坐在地上等着情况改变。要么政府取消补贴，要么建筑成本下降，要么收入增加。收入增加并不是个好选择，因为这意味着房价会更高”，他补充道。“那是上千套公寓。那是上千套我们今天不会开工的住宅，我们只能等待时机改变”。REF: https://dailyhive.com/vancouver/metro-vancouver-housing-market