2026年3月郑州市工业地产市场月度报告

2026年3月，郑州市工业地产市场呈现政策强力驱动、土地市场分化、项目建设提速的鲜明特征。

• 政策端：省市区三级联动，聚焦装配式建筑、产业用地改革和开发区高质量发展。郑州航空港区获批国家级加工贸易产业园，政策红利持续释放。

• 土地市场：市区及高新区、经开区核心地块成交活跃，裕科产业园、方圆检测等企业成功拿地；但新郑市等多宗工业用地流拍，显示区域市场冷热不均。

• 项目动态：多个大型产业园进入建设或交付关键期。郑州经开区智能制造新城（总投资99.61亿元）、高新区生物经济产业园、荥阳双龙湾产业园等项目进展显著；富士康郑州10万㎡扩产厂房加速推进。

• 趋势展望：市场正进入产业升级项目的集中兑现期，智能制造、生物医药、低空经济成为主导方向，航空港区正崛起为新的增长极。

3月份，工业地产相关政策从省级战略到区级落地，形成了较为完整的支撑体系。

1. 省级层面：定目标，促集群

• 装配式建筑目标明确：3月6日，郑州市城建局发布新政征求意见，要求到2026年底，全市装配式建筑占新建建筑比例达50%以上，工业及物流仓储项目在列。政策提供金融支持（公积金贷款额度上浮20%）和施工便利（重污染天气可不停工）。来源：中原网

• 开发区高质量发展：3月17日，河南省印发行动方案，提出到2029年全省开发区主导产业集群规模突破3万亿元，并推出定制化标准厂房和面向中小微企业的“工业保障房”。

• 重点项目建设部署：同日，省政府明确2026年重点工作，提出开工建设海康威视智能制造（郑州）基地等51个10亿元以上重大项目。

2. 区级层面：抓改革，落产业

• 航空港区深化用地改革：3月17日，航空港区“十五五”规划思路提出，全面推行“承诺制+标准地”，增加混合产业用地供给，加强工业用地全生命周期管理。

• 航空港区获批“国字号”平台：3月28日，郑州航空港区正式获批国家加工贸易产业园，规划面积18.46平方公里，将构建“两区一带”功能互补的空间格局，为区域工业地产注入强劲动力。

3月份，郑州工业用地市场挂牌与成交并存，但区域分化特征明显。

1. 土地挂牌（新增供应）

本月新增多宗优质工业用地挂牌，主要分布于主城区及开发区：

• 管城区：郑政出〔2026〕7号（网），16,853.08㎡，一类工业（新型产业），起始价1779万元，3月30日挂牌。

• 高新区：郑政高出〔2026〕3号（网），16,834.65㎡，智能制造装备产业准入，起始价819万元，3月23日挂牌。

• 经开区：集中挂牌3宗地块（1/2/3号），总面积约96,326㎡，起始总价4073万元，4月10日挂牌。

• 航空港区：郑港出〔2026〕5号，100,190.8㎡，起始价7865万元，3月4日至13日挂牌。

2. 土地成交

• 裕科产业园落子：3月20日，郑州裕科产业园管理有限公司以5826万元竞得郑政出〔2026〕5号地块，位于东岗路南，面积约97.8亩，为一类工业用地。

• 方圆检测进驻高新区：4月8日公示，方圆检测认证集团有限公司以819万元竞得郑政高出〔2026〕3号地块，将用于建设智能制造装备产业项目。

• 区域流拍警示：3月初，新郑市多宗工业用地（总面积超6万㎡）流拍，反映出非核心区域在招商引资和产业导入上面临挑战，市场对区位和产业配套要求更高。

3月份，郑州市多个重点工业及产业园项目迎来关键节点，建设进度普遍提速。

此外，城发·金岱智慧产业园于3月26日入选首批工信部部级科技型企业孵化器，航空港区北斗产业园三期规划方案公示，显示项目运营品质和未来储备持续提升。

综合2026年3月信息，郑州市工业地产市场呈现以下趋势：

1. 政策红利持续释放，产业导向明确：从装配式建筑强制比例到“工业保障房”的提出，政策端正系统性地引导工业地产向高品质、集约化、绿色化方向发展。航空港区成为政策高地。

2. 土地市场进入“择优”阶段：核心城区、开发区带有明确产业准入条件的优质地块受追捧，而配套不足、产业集聚效应弱的区域则面临流拍风险。未来“带方案拿地”、“标准地”出让将成为主流。

3. 项目进入集中兑现期，竞争加剧：2026年下半年至2027年，将是郑州多个大型产业园的集中投用期。如何实现精准招商、提供差异化运营服务，将成为各园区面临的核心挑战。

4. 新兴赛道引领投资方向：智能制造、生物医药、人工智能、低空经济、新能源等成为新建产业园区的标配标签，郑州的产业升级正从规划图加速变为实景图。

5. 航空港区崛起为增长新极：随着国家级加工贸易产业园、北斗产业园、醇氢动力产业园等重大项目落地，航空港区在政策、区位、空间上的综合优势日益凸显，有望成为未来郑州工业地产最大的增量市场。

展望未来，郑州工业地产市场将逐步从规模扩张转向质量提升。能够深度绑定区域主导产业链、提供专业化产业服务（如金融、技术、人才）的园区运营商，将在下一阶段竞争中占据优势。同时，需警惕部分区域因项目集中入市可能带来的去化压力。

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