商业地产市场现状解读——空置率创五年新低,行业真的回暖了吗?
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前言
2025年，全国重点26城600+购物中心的 平均空置率创下了近五年新低 。
满铺出租的商场数量同比大增46.15%，近五成项目出租率超过95%。物管商管行业22家重点企业的归母净利润同比增长9.4%， 终于从2024年的负增长中走了出来 。
这是行业触底反弹的信号，还是昙花一现的回暖？
作为一个在商业地产领域摸爬滚打了17年的老兵，我想用这篇文章，把这轮数据背后的真相掰开了揉碎了讲给你听。
一、空置率下降：真相远比数据复杂
数字背后的喜与忧
先看一组数据：
26城600+购物中心平均空置率创近五年新低
满铺出租项目同比增加46.15%
出租率超95%的项目占比近五成
光看这些数字，确实让人振奋。但我要提醒你注意另一面—— 约三成购物中心的空置率仍然超过10% 。
这意味着什么？
行业分化正在加剧。 好的项目越来越好，空置率逼近零；差的项目苦苦挣扎，甚至被迫停业整顿。这种"冰火两重天"的格局，才是当前市场的真实写照。
城市之间：有人欢喜有人愁
不是所有城市都在回暖。我们把26城做个分类：
第一梯队：真回暖
北京：空置率同比下降14.29%，一线城市中最低。三里屯太古里整体租用率保持99%，朝阳合生汇年销售额85亿元、客流4100万人次。
郑州：空置率同比下降42.12%至4.92%，降幅居26城之首。丹尼斯大卫城年销售额达112亿元，堪称中部商业标杆。
第二梯队：稳步复苏
西安、青岛、苏州：空置率低于5%，强二线城市的消费市场持续扩容。
成都、长沙、天津：空置率低于26城均值，优质项目开业带动品牌调整。
第三梯队：压力犹存
宁波：市级商圈空置率仍达14.81%，部分待改造项目拖累整体表现。
部分三四线城市：传统百货空置率居高不下，消费外流明显。
驱动因素：谁在推动空置率下降？
- 消费市场回暖是根本
2025年全国社会消费品零售总额 首次突破50万亿元 ，服务消费与商品消费"双向升维"。品牌商的承租能力正在恢复，这是空置率下降的核心动力。 - 供给端优化是催化剂
新项目不再盲目开发，而是精准补位。更重要的是， 存量改造成为主流 。2025年北京新开业项目中，近八成通过改造焕新而来。这些改造项目往往自带客流基础，能够快速填满铺位。 - 首店经济是引流器
头部品牌加速布局核心商圈，首店、旗舰店成为购物中心争夺的焦点。郑州全年品牌调整数量超过1800家，开关店比达1.92，位居26城第一。
但我要泼一盆冷水
商场餐饮的闭店潮正在加剧。 2025年，商场餐饮关店超过15000家。这意味着什么？
过去餐饮是购物中心的"留客神器"，租金贡献也相当可观。但高租金、高人力成本叠加消费理性化，餐饮品牌的生命周期正在缩短。如果你的项目还在大量依赖餐饮招商，需要提前思考替代业态了。
二、物管商管行业：触底反弹，但逻辑已变
业绩由负转正意味着什么？
中信建投最新研报显示，22家重点物管商管企业2025年：
营业收入2413亿元，同比增长5.1%
归母净利润114亿元，同比增长9.4%
归母净利率4.7%，同比提升0.1个百分点
要知道，2024年这个数字是同比下降21.8%的。从深度亏损到正增长，行业终于喘过了一口气。
但我要告诉你的是： 这轮反弹不是"躺赢"，而是"卷出来"的。
增长逻辑已变：从"依赖地产"到"回归服务"
看看数据：
基础物管服务占比提升至70.2%，同比增加1.4个百分点
费用率下降至7.2%，同比减少0.6个百分点
减值占比降至3.8%，同比减少1.1个百分点
这三个数字说明什么？
过去几年，物管商管企业大量承接关联地产公司的"输血"业务，毛利虚高、应收账款堆积。这轮调整中，企业被迫 回归主业 ——做好基础服务、控制成本、计提坏账。
这是被迫的，也是必要的。
华润万象：一枝独秀的背后
说到行业表现，不得不提 华润万象生活 。
2025年业绩：
营业收入180亿元，同比增长5.7%
核心净利润40亿元，同比增长13.7%
购物中心零售额2660亿元，同比增长23.7%
购物中心客流20.4亿人次，同比增长32.7%
商业航道毛利率63.1%，同比提升2.9个百分点
这组数据堪称"炸裂"。但我认为，华润万象的成功恰恰印证了一个观点： 商业运营能力的溢价正在凸显。
同样是购物中心，为什么有的客流增长32%，有的却门可罗雀？
答案在于运营。华润万象在会员体系、内容营销、空间运营上的投入，已经构建起明显的竞争壁垒。重奢项目同店增速15.3%、非重奢项目10.4%——这个差距不是靠地段，而是靠本事。
行业分化：央国企与民营的差距在拉大
这轮复苏中，一个趋势愈发明显： 央国企与民营企业的表现正在分化。
央国企物企ROE维持在11.5%以上，稳健经营
公建赛道收入同比增长12%，政策红利持续释放
高比例分红吸引长期资金，股息率超10%成为常态
民营企业面临的挑战则更复杂：应收账款回收压力、人工成本刚性、规模扩张受限......
这不是说民营没有机会，而是提醒我们：在存量时代，稳健比增速更重要。
三、存量资产盘活：新机遇窗口已经打开
一个被忽视的数据
很多人关注空置率下降，但我更关注另一个数字：
2025年存量改造项目占比已达37%。
这意味着什么？
增量时代结束了，存量时代正式到来。
在北京，2025年新开业的24个商业项目、近135万平方米体量中， 近八成是通过改造焕新而来的 。新增开发已经不是主战场，存量盘活才是。
REITs路径打通：退出通道终于明确
对于存量资产盘活，我一直认为最大的痛点不是改造能力，而是 退出问题 。
没有清晰的退出路径，再好的资产也只能"捂着"。
好消息来了：
截至2026年3月， 消费基础设施REITs共12单
购物中心REITs 8单，总市值300.5亿元
整体涨幅34.5%，收益率可观
这意味着什么？
优质存量资产可以通过REITs实现价值重估。 "投-建-管-退"的闭环终于形成了。
国央企资产盘活：窗口期已至
我最近接触了不少国央企的存量资产盘活需求，有一个明显的感受： 政策推动力度很大，市场机会很多，但专业能力供给不足。
几个数据供参考：
央国企物企管理面积持续增长，公建赛道增速12%
高比例分红吸引长期资金，股息率超10%
但同时，大量国央企的存量商业资产运营效率偏低
这就是机会。
对于有专业运营能力的团队来说，这是一个难得的窗口期： 国央企有资源、有资产，但缺运营能力、缺品牌、缺机制。
四、操盘者视角：机会与风险并存的十字路口
哪类资产值得盘活？
根据我的经验，这几类存量资产值得关注：
- 核心商圈的"遗珠"
区位优势明显，但因产权复杂、定位失误等原因长期空置
改造成本可控，改造后出租率可达98%以上
北京的案例已经证明，这类资产的改造溢价非常高
- 地铁上盖的商业裙楼
交通便利，自带客流
体量适中（5-15万平方米为最佳改造区间）
周边3公里人口密度高
- 国央企的"沉睡资产"
产权清晰，但运营效率偏低
有政策支持，REITs退出路径明确
可通过轻资产输出或合资运营介入
哪类资产要谨慎？
- 长期空置超过2年的项目
3.硬件老化严重、改造成本过高的项目
改造是为了盈利，不是为了情怀。如果改造成本接近重建成本，不如重新选址。
给从业者的三条建议
干了这么多年，踩过的坑比走过的路还多。最后分享三条心得：
建议一：定位比改造更重要很多项目改造失败的根源不是硬件不行，而是定位失误。改造前一定要做深度的市场调研和客群分析，差异化定位是生存的前提。
建议二：品牌招商要"量体裁衣"
不要盲目追求"首店"、"旗舰店"。适合的才是最好的。要根据项目的定位、客群、租金承受能力来匹配品牌，而不是反过来。
建议三：提前规划退出路径
从一开始就要想清楚：这个项目最终怎么退出？REITs？股权转让？还是长期自持？没有清晰的退出路径，再好的项目也可能陷入"进退两难"的困境。
回暖是真的，但分化也是真的
回到文章开头的问题： 行业真的回暖了吗？
我的答案是： 回暖是真的，但分化也是真的。
未来商业地产的机会，属于那些有能力在存量市场中发现价值、改造价值、运营价值的专业团队。
空置率下降是好事，但它掩盖不了结构性问题；行业复苏是信号，但它也是淘汰赛的加速器。
对于真正有准备的操盘者来说，这是一个最好的时代。
因为当潮水退去，你才知道谁在裸泳，谁早就穿好了泳衣。
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本文数据来源：赢商大数据2025年26城购物中心空置率监测、中信建投《经营服务行业2025年年报综述》、华润万象生活2025年度业绩公告等公开渠道。数据截至2026年4月，仅供参考，不构成投资建议。
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