2026年Q1上海大宗交易市场回暖,核心资产成资金“避风港”

根据仲量联行2026年第一季度上海投资市场报告显示，上海大宗交易市场迎来强势开局，总成交额146亿元，同比增长27%，共录得24宗交易，平均单体交易额达6.1亿元，同比增幅27%，市场整体稳步回暖。

从成交结构看，资金高度向核心区域与优质标的集中。本季度内环内成交15宗、总额103亿元，占总成交额70%，核心地段地标资产备受青睐。办公物业领跑市场，交易额97亿元，占比66%；酒店、商业物业分别占比19%、9%，长租公寓与工业物业占比较低。

需求端呈现鲜明变化，自用型买家占比升至42%，较2025年显著提升，低息政策降低购置成本，推动企业自用入市。投资端则以境内企业、高净值人士为主，港资与东南亚资本积极布局核心资产，REITs退出渠道成熟进一步压缩优质商办存量。

各资产表现分化明显：核心办公于新天地、陆家嘴等板块密集成交，土地年限、业权结构等短板被弱化；核心区酒店回报率稳定在5.0%-5.5%，现金流与增值潜力受认可；零售物业受险资、国央企追捧，优质购物中心稀缺；工业与产业园区交易低迷，政策约束与区位短板抑制成交，以自用需求为主。

资本化率维持低位，核心资产价格进入筑底阶段。随着内环内可售资产持续减少、外资持有规模下降，优质标的稀缺性加剧，预计后续核心区资产交易热度延续，非核心区域去化压力仍存，市场分化将进一步深化。