元联研究 |公募REITs市场周报(2026年第14周0413-0417)

价格方面，本周公募REITs市场延续上升趋势，中证REITs指数上涨0.76%，产权类指数上涨0.96%，特许经营权类指数上涨0.59%。成交量方面，周成交量录得5.88亿份，环比增加1.90亿份，华润有巢项目以0.22亿份成交量位居市场首位。

项目层面，产权类项目中：产业园板块整体上涨0.71%，其中合肥高新、东吴苏园、南京建邺项目领涨，分别上涨3.11%、2.29%、2.22%，成都高投项目下跌3.61%；保租房板块整体上涨2.66%，其中蛇口保障房项目上涨4.23%，地产租住项目上涨3.25%；仓储物流板块整体上涨0.43%，其中九州通医药项目上涨2.34%，顺丰物流项目下跌2.40%；消费板块整体上涨0.75%，其中中金绿发、中海商业、易方达华威项目涨幅均在2.00%以上，分别上涨2.51%、2.41%、2.28%；数据中心板块整体上涨1.80%，其中润泽REIT项目上涨1.19%，万国REIT项目上涨2.96%。特许经营权类项目中：高速公路板块整体上涨0.38%，其中中交REIT项目上涨1.61%，华夏南京高速项目下跌0.70%；清洁能源板块整体上涨0.94%，其中特变电工、华电REIT项目均上涨2.28%，工银蒙能项目下跌2.18%；生态环保板块整体上涨0.63%；水利及市政板块则分别上涨1.32%、1.96%。

数据来源：WIND，元联基金，数据截至2026年4月17日

数据来源：WIND、元联基金，数据截至2026年4月17日

数据来源：WIND、元联基金（颜色越深相关度越高），数据截至2026年4月17日

（1）本周沪深300指数上涨1.99%，中证500指数上涨3.07%。公募REITs市场与大盘的相关性显著上升，其与沪深300、中证500指数的平均相关系数分别为0.33、0.32。

（2）近一个月来，数据中心板块与大盘正相关性较为显著；除大盘外，公募REITs市场整体与园区开发、基建及环保板块的相关系数相对较高。

数据来源：WIND、元联基金（日换手率依据日均交易量计算），数据截至2026年4月17日

【政策】国办发〔2026〕13 号文：支持发行基础设施 REITs 盘活存量资产

新闻来源：中国政府网

4月15日，国务院办公厅对外发布《国务院办公厅关于深化投资审批制度改革的意见》（国发办〔2026〕13号）。

其中，《意见》第十条提到：加强投资审批制度改革与项目投融资机制改革、重点领域价费改革等的协同配合，更好发挥叠加效应。推进基础设施竞争性领域向各类经营主体公平开放，支持民营企业参与国家重大项目建设，进一步激发民间投资活力。依托投资项目在线审批监管平台打造国家投融资综合服务平台，促进项目投融资联动，提升项目融资便利化水平。创新经营性项目投融资模式，拓宽权益型、股权类融资渠道，通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式积极盘活存量资产。进一步健全基础设施和公用事业价费机制，保障项目可持续运行。

【产品】全国首单市场化租赁住房公募REIT正式申报

新闻来源：上海证券交易所

4月15日，上海证券交易所官网REITs项目动态显示，国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰海通中国建筑租赁住房REIT”）正式申报。

该项目由中国建筑旗下中建资本管理（上海）有限公司作为发起人，上海国泰海通证券资产管理有限公司担任基金管理人及专项计划管理人。

目前上海证券交易所暂未公开招募说明书，具体底层资产及运营情况还未可知。本次申报的国泰海通中国建筑租赁住房REIT底层资产由中建资本100%控股的上海孚茸置业有限公司持有。上海孚茸置业成立于2018年，注册资本3.5亿元，是中国建筑体系内专门为持有本次REITs底层租赁住房资产设立的项目公司。与目前市场上已上市的保障性租赁住房REITs不同，该项目不享受任何政府政策补贴，租金完全基于市场定价，收益表现高度依赖项目精细化运营能力与市场周期变化。若成功获批发行，将成为我国资本市场首单纯市场化租赁住房公募 REIT。

【产品】招商基金招商蛇口租赁住房 REIT 启动首次扩募

新闻来源：wind

4月16日，招商基金管理有限公司发布公告，宣布招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“招商基金招商蛇口租赁住房 REIT”，代码180502.SZ）拟启动首次扩募并新购入不动产项目。

本次扩募拟购入的资产为位于深圳市南山区工业八路西侧的招商桃花园六期公共租赁住房（高级人才公寓）项目（简称"山前项目"）。

山前项目总建筑面积98,723.8平方米，包含8栋住宅楼（不含配套商业），于2017年3月开始运营，目前项目运营成熟稳定。该项目与招商基金蛇口租赁住房REIT首发资产均位于深圳市南山区，周边聚集了大量产业园与写字楼，拥有充足的潜在租户资源，在经营模式和盈利能力等方面与首发资产具备较高的可比性。

招商基金蛇口租赁住房REIT于2024年12月在深圳证券交易所上市，是招商蛇口旗下首单保障性租赁住房公募REIT。2025年作为该基金首个完整运作年度，全年实现收入8,088.53万元，可供分配金额5,672.2万元，完成招募说明书预测的102.72%，年化现金流分派率为3.2%。截至2025年末，基金期末时点出租率为95.44%，同比增长20.85个百分点。

数据来源：WIND、元联基金，数据截至2026年4月17日

【美国】海通国际通过非司法止赎完成旧金山泛海中心项目出让

新闻来源： Foster + Partners、旧金山纪事报

4月16日，泛海控股披露，旧金山地产抵押项目债权人海通国际证券有限公司已通过非司法止赎程序，以其持有的两笔项目抵押债权中部分债权1亿美元（约合人民币6.82亿元）竞得项目抵押物业所有权，并已完成对外转让。公告显示，海通所持两笔相关抵押债权合计约7.15亿美元（约合人民币48.76亿元），截至公告披露日，该非司法止赎程序已终结，标志着债权人已完成对项目核心担保权利的实现。

此次处置标的为旧金山停摆项目Oceanwide Center。项目位于旧金山市中心First Street与Mission Street交汇区域，原规划为两栋高层综合体塔楼，涵盖办公、住宅、酒店及配套公共空间。其中一栋塔楼建筑高度约910英尺（约277米），另一栋约605英尺（约184米），曾是旧金山Transbay片区最受关注的大型综合开发项目之一。

从交易进程看，海通此前已在今年1月通过止赎拍卖取得项目控制权，该项目地块早年购入价约2.96亿美元（约合人民币20.18亿元），市场后续亦传出本地资本拟以约9,500万美元（约合人民币6.48亿元）承接。整体来看，这是一笔典型的跨境困境地产处置交易，原开发商退出，债权人通过止赎实现担保权，再由本地资本低价承接并寻求后续重整开发。

【加拿大】Choice Properties与KingSett联合收购First Capital REIT

新闻来源：Reuters

4月16日，Choice Properties REIT与KingSett Capital宣布签署安排协议，将共同收购First Capital REIT，交易总值约94亿加元（约合人民币467.05亿元），其中包含对部分债务的承担。根据协议，First Capital每单位持有人将获得19.24加元现金（约合人民币95.60元）及0.3186个Choice Properties REIT份额，对应总对价约24.40加元/单位（约合人民币121.23元/单位）。按公告披露，该报价较First Capital截至4月15日的20日成交量加权平均价溢价17%，较其每单位22.57加元净资产值溢价8%。

从交易结构看，此次收购采取分拆承接安排。Choice Properties将收购First Capital约50亿加元（约合人民币248.43亿元）的必选消费型社区零售资产组合；KingSett则将收购First Capital全部已发行在外单位，并承接约44亿加元（约合人民币218.62亿元）的其余资产，主要包括需求型零售物业、高街零售物业、开发资产及其他金融资产。

被收购方First Capital REIT是加拿大社区型零售地产的重要平台。截至2025年末，公司在136个社区型项目中持有权益，总可租赁面积约2,180万平方英尺（约202.53万平方米），总资产约93亿加元（约合人民币462.08亿元），核心资产为开放式、以杂货店为主力租户的社区购物中心。Choice公告显示，其拟收购的资产包中约48亿加元（约合人民币238.49亿元）为已产生收入的物业，面积约800万平方英尺（约合74.32万平方米），另包含约2亿加元（约合人民币9.94亿元）的开发资产。交易预计于2026年下半年完成，交易完成后，First Capital预计将自多伦多证券交易所退市。