当产品集大成后,营销开始茫然

标题是最近全国看项目有感

能做到头部的项目，都不是产品的简单归因。

去年成功预测小阳春并研判会持续到4月（没有人才补贴也会）。结合目前的情况可以下结论，2026年是房地产的“大年”，至少上半年没问题，下半年要看有没有黑天鹅扰动。以往南京的小阳春都没有真正蔓延到高端改善，今年很不一样，虽现状还未有定论，值得期待。

即便今年不筑底，2027年大家也会有劫后余生的幸福感。这里的大年更多指环比等边际趋势。刚开始应该是头部项目、核心板块往上走量，其他的板块/项目依然可能往下走，总成交量不一定能冲高，但这种情况下，社会情绪会很好。

我在内部一直说，如果说23年之前社会的主要矛盾是“供需失衡”，到2026年这个背景依然存在，为什么反而出现了非常多的明星项目？这是值得思考和研究的课题。

虽然今年是大年，也不代表很多人可以过得更轻松，今明两年应该是地产的最终洗牌年。我私下经常跟同行说，南京市场的筑底，就以**、**、**退出南京为标志（这些企业还没意识到自己入坑）。

最近龙湖裁撤客研部门，“客研”由十几年前龙湖创造并引领行业体系，到如今率先走向终点，就像很多组织一样，经验 → 方法 → 标准 → 流程 → 形式，最后都会“教条化”“流水线化”，束缚自己的发展。看到龙湖那些模板、研究系统、模型，我脑海中想起了高中班主任的一句话：“如果高考有秘密和诀窍，那么所有学校都会普及，所以没有”。

“客研”到如今，是一个名字无法准确描述岗位的工作。市场研究、客户研究、产品研究、产品落地、项目复盘、评价分析......我们用了十几年把经验变成体系。当传统经验随着地产周期土崩瓦解的时候，有的公司还停留在力图通过各种模型数据达到理性主义推演的工业化逻辑，有的则是通过对标、提升、更好而解题的工程师思维。任何成熟的组织，都天生排斥挑战既有规则的人。

复盘这些年的项目，我忽然发现，不仅很多项目不知道自己为什么会失败，也有很多项目不知道过去为什么会成功。

传统地产学派的黄昏已来临。