2026年Q1市场观察:加拿大商业地产的“转折点”,商业地产市场转暖,哪些信号值得投资者关注?

近日，Colliers International 发布了2026年第一季度加拿大商业地产市场报告。

数据显示，办公楼（Office）与工业地产（Industrial）的全国空置率同时出现下降，这是自2020年以来首次出现的趋势。这是否意味着市场已经从“冲击期”进入了“平衡期”？

1. 办公市场：从“重症监护室”到“普通病房”

报告显示，2026年第一季度全国办公楼空置率为 13.6%，同比下降了 100 个基点。虽然这一数字依然处于高位，但市场情绪已出现明显改善。

CoStar Group 的市场分析总监 Ben Haythornthwaite 将当前的办公市场比作“刚从重症监护室（ICU）转入普通病房的患者”——虽然依然有病，但状况已不再恶化，且正在趋于稳定。

推动市场回暖的关键因素：

• 返岗办公（RTO）效应：近六个月以来，特别是多伦多等主要城市，员工返岗办公的趋势显著。

• 新供应“熔断”：过去几年过剩的供应压力正在缓解。目前在建办公项目不足 200 万平方英尺，远低于 2021-2023 年期间每季度平均 180 万平方英尺的交付水平。

• 市场分化：目前的需求主要集中在“顶尖级（Best of the best）”建筑中，老旧建筑的复苏尚需时日。

分析师指出，市场不太可能在短期内回到疫情前的理想空置水平（5%-10%），未来的出路在于持续的“办公楼转住宅”改造，这将有效消耗过剩的非核心资产。

2. 工业地产：回归“平衡”与稳定

工业地产市场经历了过去几年的“过热”与“低库存”周期后，目前正稳步进入平衡状态。一季度全国工业空置率降至 3.5%，是自 2022 年以来的首次下降。

市场表现要点：

• 吸纳量（Absorption）跑赢供应：第一季度吸纳了超过 360 万平方英尺的工业空间，超过了同期交付的约 300 万平方英尺，显示出库存积压正在被逐步消化。

• 建设韧性：尽管市场趋于平衡，但新项目动工依然保持韧性，第一季度全国共有 560 万平方英尺的新项目破土动工，其中多伦多、温哥华和卡尔加里贡献了 76% 的新开工量。

专家认为，工业地产市场已经走出了被 tariffs（关税）和贸易不确定性引发的短暂波动，正处于良性的自然循环周期中。

3. 潜在风险与展望

尽管数据展现了回暖迹象，但市场参与者仍需警惕短期内的不确定性：

• 贸易不确定性：随着《加拿大-美国-墨西哥协议》（CUSMA）重签谈判的临近，市场可能会在短期内出现租赁决策的观望。

• 成本压力：尽管空置率有所改善，但地缘政治紧张局势、高企的借贷成本依然是制约市场快速扩张的主要因素。

2026年第一季度标志着加拿大商业地产市场的一个关键节点——市场从“无序的恐慌”转为“有序的消化”。对于投资者和企业主而言，当前的关键词是“平衡”。未来的租赁与投资决策，将比以往任何时候都更加依赖对资产本身质量的精确评估。

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