“小阳春”过后,市场分化越来越明显了

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房产洞见 丨作者 / 紫晨花开   整理 /  紫晨花开

全国70个城市3月房价指数出炉。

除北京新房价格持平外，上海、深圳和广州环比上涨0.2%—0.3%。

二手房方面，四个城市房价都上涨，幅度为0.2%—0.6%。

这次，与往年不同。

二手房价格止跌的城市数量，超过新房止跌城市总数。

户型越小的刚需房，止跌速度越快。

因此，我们得出两个初步结论。

第一，以个体为主导的二手房市场，开始逐渐自我修复。

第二，这轮回暖，靠的是刚需客户驱动。

但我认为，楼市远没有达到全面回暖的程度，反而愈发分化。

本篇，我从市场真实声音和市调反馈，这两个维度分别作说明。

首先，是市场真实声音的维度。

前几天，大家都在讨论高盛4月预测报告，都说预示着房价将会全面回暖。

报告称，上海在今年的房价会触底，2026年-2028年累计涨价约15%。

但很多人忽视了预测涨价的两个前提条件。

报告指出，上海房价上涨，一是居民收入上升为前提，二是仅限新房。

第二个维度，是市场反馈。

真正火爆的市场里，开发商是收回折扣、不启动分销的。

没有分销，就不会涉及到返佣的情况。

如果你稍作留心，会发现，市场上收紧折扣的楼盘还是很少的。

大部分新房，特别是郊区项目，依旧在启用中介，给出来的外场佣金点数也很高。

比如招商某项目，最新佣金是每套15万。泗泾某项目，佣金是每套26.4万。中建某项目，佣金更是高达每套70万。

现在，中介圈里的返佣，已经变成公开的秘密。

因为开发商卖房子，统一做了价格备案，优惠折扣也被提前锁定。

“返佣”，便成为了开发商给客户的变相折扣。

除了这一点外，我了解到的中介声音，也同样可以做参考。

受到客户买房委托，我今天去徐汇和杨浦两个区做调研。

共跑了6家门店，没有一家门店里有客户，中介小哥们也无人打电话约客户。

其中，一家地处杨浦繁华地段的太平洋门店，早早地在下午5点不到的时间关门了。

(手机实拍)

要是真正的旺季，这种状况是必然不会发生的。

在跟5家门店小哥的聊天过程中，我了解到，现在的改善客户，特别是700万以上的客群数量比较少。

因为客群分化，导致那些挂牌高总价房源的房东们也非常被动。随之产生的联动效应，是房东和中介能实施的促销动作，唯有降价。

跑了一圈下来，我的真实体感是，销售一线里，卖房的人依旧很焦灼。

除非真的是急着卖房，价格真的降到位了，让买家感到“有性价比”，房子依旧是难卖的。

在分化的市场里，对预算还算比较宽裕的客户而言（比如委托我买房的两组客户），依旧有慢慢挑选的机会。

能精准地帮助他们找到匹配房源，也是我们做实勘工作最大的意义。

这几天，我整理了2026年上海买房资料包，有需要的朋友们在评论区留言，免费领取。