森林资源资产评估-周期收益资本化法、市场成交价比较法例题

1.（周期收益资本化法）某一异龄林面积为5公顷，现有保留蓄积240立方米/公顷。据实际调查该异龄林择伐 周期为8年，择伐强度为25%,择伐时蓄积量为320立方米/公顷，出材率为70%,其中原木50%,综合材20%。择伐每立方米原木和综合材分别可获净收益550元、400元，每年分摊的管护费为70元/公顷，投资收益率为7%,林分质量调整系数为0.98。

根据上述资料，按要求回答计算下列问题：

(1)简述周期收益资本化法使用的前提条件和适用范围。

(2)判断该异龄林是否刚择伐过，并说明理由。

(3)使用周期收益资本化法，计算该异龄林林木资源资产(无限期)的评估值(保留到小数点后两位)。

(4)使用周期收益资本化法，计算已择伐5年后该异龄林林木资源资产(无限期)的 评估值(保留到小数点后两位)。

解析：

1.(1)周期收益资本化使用的前提条件:

①森林资源永续利用:

②资产主体依照采伐量低于生产量的原则，通常是以择伐的方式进行森林经营作业。

适用范围:适用于异龄林林木资源资产评估。

(2)该异龄林刚择伐过。

理由:题目显示“择伐时蓄积量为320立方米/公顷”和“择伐强度为 25%”，则刚择伐后的蓄积量=320x(1-25%)=240(立方米/公顷)，与题目中的“现有保留蓄积 240立方米/公顷”一致。

(3)

①每公顷择伐的纯收益=320x25%x(50%x550+20%x400)=28400(元/公顷)

②该异龄林林木资源资产每公顷评估值=林分质量综合调整系数x择伐的纯收益/[(1+投资收益率)^择伐周期-1]-年森林管护成本/投资收益率=0.98x28400/[(1+7%)^8-1]-70/7%=37753.18(元/公顷)

③该异龄林林木资源资产评估值=37753.18x5=188765.90(元)

(4)①每公顷择伐的纯收益

=320x25%x(50%x550+20%x400)=28400(元/公顷)

②已择伐5年后该异龄林林木资源资产每公顷评估值=林分质量综合调整系数x择伐的纯收益x(1+投资收益率)^距评估基准日最近一次择代的年限/[(1+投资收益率)^择代周期-1]-年森林管护成本/投资收益率=0.98x28400x(1+7%)^5/[(1+7%)^8-1]-70/7%=53353.34(元/公顷)

③已择伐5年后该异龄林林木资源资产评估值

=53353.34x5=266766.70(元)

2.（市场法） 评估人员拟对A 公司持有的10公顷杉木成熟林进行评估，本次评估对象仅为现有林木 资产的所有权，不包括林地的使用权。经森林资源调查和现场核查，该杉木蓄积量为 1150立方米，地利系数为0.96,近期的杉原木价格为1100元/立方米。

评估人员在周边找到了与拟评估对象类似的3个交易案例，其中：

案例1为某公司 近期购买的蓄积量为450立方米、地利系数为1.02的类似杉木成熟林，交易价格为 90000元；

案例2为某公司2年前购买的蓄积量为800立方米、地利系数为0.98的类似 杉木成熟林，交易价格为135000元，当时的杉原木价格为1000元/立方米；

案例3为 某公司1年前购买的蓄积量为600立方米、地利系数为0.97的类似杉木成熟林，交易价格为105000元，当时的杉原木价格为1050元/立方米。

要求：

(1)简述用材林林木资产评估市场成交价比较法的定义。

(2)计算各交易案例调整后每立方米蓄积的交易价格(保留两位小数)。

(3)采用简单算术平均法计算杉木成熟林林木资产的评估值。

解析：

(1)市场成交价比较法是将相同或类似的森林资源资产的现行市场成交价格作为比较基础，估算拟评估森林资源资产评估值的方法。

(2)交易案例调整后每立方米蓄积的交易价格=交易价格/蓄积量×(拟评估森林资产 的地利系数/交易案例的地利系数)×(评估基准日杉原木价格/交易案例交易时杉原木价 格)。则：

交易案例1调整后每立方米蓄积的交易价格

=90000/450×(0.96/1.02)×(1100/1100)=188.24(元)

交易案例2调整后每立方米蓄积的交易价格

=135000/800×(0.96/0.98)×(1100/1000)=181.84(元)

交易案例3调整后每立方米蓄积的交易价格

=105000/600×(0.96/0.97)×(1100/1050)=181.44(元)

(3)林木资产的评估值=1150×(188.24+181.84+181.44)/3=211416(元)

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