3月REITs市场震荡下行,后市机遇与挑战并存 | 公募REITs市场2026年3月月度报告
内容摘要
截至3月31日，中证REITs全收益指数收于1010.36点，月度环比下跌2.45%；德邦C-REITs产权总回报指数收于136.61点（100点为基点），环比下跌3.30%，德邦C-REITs经营权总回报指数收于101.36点（100点为基点），环比下跌0.92%，经营权类REITs表现暂时优于产权类REITs。
三月份REITs市场活跃度有所回落，算术平均口径月度日均成交额为4.15亿元，区间换手率0.33%，环比分别下降13.18%和下降15.85%。
二级表现方面，各板块普遍承压，其中生态环保板块跌幅最小，月度下跌0.03%；仓储物流板块表现最弱，月度下跌5.69%。
看具体REITs，3月份REITs涨跌幅情况中，2025年之前发行的存量REITs中表现最好的分别为招商公路（4.03%）、越秀高速（2.58%）、电建清源（1.74%），表现最弱的是合肥高新园（-9.92%）；2025年以来的新发REITs中表现最好的分别为华夏中核（1.74%）、中金唯品会（-1.12%）、九州通医药（-1.36%），表现最弱的是顺丰仓储物流（-10.49%）。
3月份REITs整体估值水平处于溢价区间，市场加权平均P/NAV为1.180（前值1.176），分板块看，所有板块均在1倍及以上水平。有21只REITs较中证REIT-ABS估值处于折价水平，其中偏离度在-10%以上有16只。对应REITs市场加权平均股息率TTM值为5.08%，隐含分派率为5.92%。具体数据详见后文。
3月REITs市场行情延续了春节后的持续下跌态势，目前二级市场情绪整体偏弱，3月份连续4周下跌，估值逐渐具有性价比。相比之下3月中下旬两只新REITs询价发行热度不减，一二级市场呈现冰火两重天的局面，对于3月份市场点评和后市展望详见后文月度小结。
一、公募REITs市场3月份回顾
3月份公募REITs市场暂未有新REIT上市，公募REITs市场共79只REITs，合计总募集规模2110.00亿元，总市值2213.36亿元，总分红286.95亿元（按除息日口径），市场市值与分红合计2500.31亿元。按大类别看，产权类REITs总市值1323.52亿元，累计分红78.91亿元，经营权类REITs总市值889.84亿元，累计分红208.04亿元。高速公路板块仍是REITs市值第一大类资产，总市值为539.51亿元，占总市值24.38%。
截至3月31日，中证REITs全收益指数收于1010.36点，月度环比下跌2.45%；德邦C-REITs产权总回报指数收于136.61点（100点为基点），环比下跌3.30%，德邦C-REITs经营权总回报指数收于101.36点（100点为基点），环比下跌0.92%，经营权类REITs表现暂时优于产权类REITs。
对比REITs与高股息股票情况，截至3月底中证红利全收益指数月度下跌1.68%，红利低波全收益指数月度上涨2.19%，红利低波100全收益指数月度下跌0.26%，REITs二级表现暂时弱于三个高股息股票指数。分红方面，3月有3只REITs进行了分红操作，总计分红1.60亿元。股息率方面，全REITs市场加权平均股息率TTM为5.08%（前值4.84%），均高于中证红利、中证红利低波和中证红利低波100成分股股息率，后三者加权股息率分别为4.35%、4.72%和4.47%。除此之外，看信用债隐含AA以上指数和信用债隐含AA指数表现，截至3月底，信用债隐含AA以上指数月度上涨0.37%，信用债隐含AA指数上涨0.42%，两者到期收益率分别为1.90%和2.04%，从二级表现看，3月REITs暂时跑输主要信用债指数。
细分板块看，各板块普遍承压，其中生态环保板块跌幅最小，月度下跌0.03%；仓储物流板块表现最弱，月度下跌5.69%。从成立以来表现看（采用后复权价对比），产业园板块目前较发行价破发数量占比最多，20只REITs有9只破发，高速公路板块次之，13只REITs有4只破发。此外受益于今年以来新型基础设施和消费基础设施板块的相对优异表现（涨幅分别为6.49%和2.86%，位居板块涨幅第一、第二名），产权类REITs今年以来整体表现暂时优于经营权类REITs，板块具体情况详见图4。
个券方面（图表5），3月份REITs涨跌幅情况中，2025年之前发行的存量REITs中表现最好的分别为招商公路（4.03%）、越秀高速（2.58%）、电建清源（1.74%），表现最弱的是合肥高新园（-9.92%）；2025年以来的新发REITs中表现最好的分别为华夏中核（1.74%）、中金唯品会（-1.12%）、九州通医药（-1.36%），表现最弱的是顺丰仓储物流（-10.49%）。
3月权益及债券市场双弱，REITs延续量价齐跌趋势。新发的东方红隧道REIT、北京昌保REIT机构均集中上限报价。截至3月31日，除最近新上市REITs外，均已发布2025年报，多只REITs因业绩偏差大发布临时公告。2025年公募 REITs 行业整体业绩承压，七成以上标的收入同比下滑，但整体下滑比例、降幅已较24年收窄，顺周期板块（产业园、仓储物流）压力仍在，消费、能源、保租房、公用事业类 REITs 全部完成预期可供分配金额目标。流通份额上看，交通、仓储、保租房遭减配，产园、消费获增配，公用事业、数据中心变化不大。
图1：REITs首批产品上市的2021年6月21日以来
REITs及主要股债指数走势情况
注：
1、数据截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理；
2、以中债综合财富（总值）指数、沪深300全收益指数指代同期债市、股市表现情况；
3、为方便比较，中证REITs（收盘）全收益指数从起始日期开始进行了标准化调整。
图2：REIT全收益指数与主要高股息股票指数涨跌幅情况对比
注：数据截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图3：REITs市场3月及2026年以来回报情况
注：数据截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图4：REITs市场3月板块汇总信息
注：数据截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图5：不同REITs涨跌幅情况汇总
注：采用前复权价格，数据来源：WIND，截止2026年3月31日，德邦资管整理
长周期相关性方面，通过对德邦C-REITs价格指数与主流股票指数、债券指数、商品期货指数进行相关性分析可见，截至2026年3月31日德邦C-REITs相关指数与主要股票指数继续保持一定的正相关，系数水平（0.055-0.183）。REITs相关指数与主要债券指数及商品指数保持弱正相关性。(详见图6)
为了进一步刻画REITs与股债联动关系的短期变化，我们对近30个交易日的滚动相关系数进行观察。由图7可见，3月初REITs-股票滚动相关性处于中等正相关水平，3月2日为0.31，至3月6日回落至0.25附近；随后相关性逐步回升，3月中旬升至0.37-0.39区间，3月23日一度达到阶段高点0.44，之后虽有小幅回落，但月末再度走强至0.40。与此同时，REITs-债券滚动相关性3月初为0.27，3月上旬震荡走高并于3月9日升至0.37；此后于3月中旬明显回落，3月13日降至月内低点0.22，随后重新修复，3月下旬回升至0.34以上，月末进一步升至0.40左右。整体来看，3月REITs与股票的联动性总体增强，与债券的联动则经历阶段性回落后明显修复，月末股债两端滚动相关性均处于相对中等水平。
图6： REITs指数与主流股、债、商品期货指数相关性
注：数据时间：2021年6月21日 – 2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理3
图7： REITs与股债相关性(30日滚动相关系数)
注：
1、数据截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理；
2、因首批公募REITs上市初期波动较大，由首批公募REITs上市次月开始统计。
3、股票和债券分别取沪深300指数和10年期活跃券指数做观测值。
二、各公募REITs市场表现情况
以下主要比较各类型REITs与同板块及同类上市公司、相关指数间的区间收益率差异情况。由于对比图选取的周期为过去一个月及2026年以来的时段，周期较短，其收益率表现差异不宜做简单地线性外推而作为未来投资判断依据，仅供参考。
图8：产业园REITs月度、2026年以来
二级收益率对比
注：数据截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图9： 仓储物流REITs月度、2026年以来
二级收益率对比
注：数据截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图10： 保障房REITs月度、2026年以来
二级收益率对比
注：数据截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图11： 环保类REITs月度、2026年以来
二级收益率对比
注：数据截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图12： 能源REITs月度、2026年以来
二级收益率对比
注：数据截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图13： 高速公路REITs月度、2026年以来
二级收益率对比
注：数据截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图14：IDC数据机房REITs月度、2026年以来
二级收益率对比
注：数据截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理
风险回报维度，选取德邦编制的REITs价格指数与主要股债、商品指数月度风险收益对比情况（图表15），目前除债券外，REITs整体波动性仍小于股票和商品，收益方面截至3月底REITs总价格指数的月均收益低于债券、商品、中证1000和科创50，但优于沪深300。分类看，产权类REITs表现相对优于经营权类，其月均收益率高于部分主要股票指数和经营类REITs价格指数。
聚焦REITs风险回报比，截至3月底REITs风险回报比排名前三分别为华夏中核清洁能源（0.713）、嘉实物美消费REIT（0.600）和南方万国数据中心REIT（0.587），REITs具体风险回报比情况详见图16-17。
图15：REITs及主要股债、商品指数月度风险收益情况
注：数据截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图16：不同REITs风险回报对比
注：
1、统计时间2021年6月21日—2026年3月31日；
2、数据来源：WIND，德邦资管整理；
3、风险回报比 = 月均收益率/月波动率。
图17：不同REITs风险回报比详细数据
注：数据截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理
REITs市场交投方面，3月份市场暂未有新REITs上市，算术平均口径月度日均成交额为4.15亿元（前值4.78亿元），环比下降13.18%，区间换手率0.33%（前值0.39%），环比下降15.85%，3月份市场交投活跃度有所回落。分板块看（图表19），25年8月上市的数据中心板块区间换手率达0.93%，显著高于市场平均水平，换手率最低的是仓储物流板块（0.23%）。
图表18：REITs市场换手率和成交量图
注：WIND,截止2026年3月31日，德邦资管整理
图表19：REITs市场交投情况
注：
1、统计时间段截取2026年2月1日-3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理；
2、市场整体以及各板块“本月日均换手率”由相应总市值加权计算得出
图表20：REITs上市至今日均换手率图与周期日均换手率比
数据来源：WIND,截止2026年3月31日，德邦资管整理
三、公募REITs二级市场核心指标跟踪情况
这里我们主要选取三个指标作为观测REITs配置价值的核心指标，3月份REITs二级市场核心指标情况具体如下：
1、REITs整体估值倍数稍有提升且处于1倍以上，REITs股息率和隐含分派率处于较高水平
估值方面，3月份REITs市场整体估值P/NAV较上月有所提升，市场平均P/NAV为1.180（前值1.176），估值倍数最低的为高速公路类板块（1.060）。
股息率是我们跟踪REITs实际分红能力的重要指标，目前REITs市场加权平均股息率TTM值为5.08%，按板块看，截至3月底高速公路类和公共事业类板块在股息率表现方面相对突出，两个板块平均股息率TTM分别为9.81%和5.89%，保障房类板块股息率TTM相对最低（2.55%）。数据中心类板块由于上市至今尚未分红，故股息率TTM暂时为0.00%。
隐含分派率主要反映REITs未来的分红潜力，这里我们根据已披露的定期报告及其他公开材料，结合我们对行业和具体REIT的分析判断，对各REITs未来一年的可供分配金额进行合理预测后得出相应的隐含分派率值。根据我们的模型测算，目前REITs市场加权平均隐含分派率为5.92%，其中产权类REITs各板块的隐含分派率加权平均在3.78%-4.82%区间，经营权类REITs各板块隐含分派率加权平均在6.07%-9.20%区间。
REITs具体股息率和隐含分派率情况详见下表。
图表21：REITs市场估值情况
注：
1、数据来源：WIND，各REITs招募说明书及定期报告，统计时间截至2026年3月31日，德邦资管整理；
2、市场整体以及各板块“P/NAV”、“隐含分派率”由相应总市值加权计算得出；
3、REIT隐含分派率：所有已披露的累计年化可供分派金额-所有累计已实际分派的可供分派金额；
4、公布2025年可供分派预测值的标的分别为：23只2024年上市的REITs—津开产园、广开产园、联东科创、南京建邺，重庆两江，成都高投，招商科创，深国际，宝湾物流，华安外高桥，招商蛇口，华润商业，华夏大悦城，百联消费，首创奥莱，中建明阳，华夏特变，蒙能清洁能源，河北高速，南京高速，招商公路，杭州湾跨海大桥和绍兴原水。19只2025年上市的REITs—金隅智造工厂，易商仓储物流，九州通医药，上海租赁住房，华威农贸市场，济南能源，南方顺丰物流，恒泰租赁住房、中金亦庄产业园、绿发商业资产、创金合信首农、中银中外物流、华夏华电清洁能源、南方万国、南方润泽科技、中金唯品会和华夏凯德商业资产、华夏中海商业资产和中信建投沈阳国际软件园。
2、超70%REITs二级市场价格与资产支持证券价值呈现正偏离
选取中证REITs-ABS估值数据作为REITs第二层资产支持证券的观测值，将REITs的市值（取中证REITs估值数据）与其资产支持证券的估值进行对比。截至3月31日，共21只REITs较中证REIT-ABS估值处于折价水平，58只REITs处于溢价水平，其中保障房类板块、环保能源类板块、数据中心板块和公共事业类板块的成份REITs二级价格/资产支持证券价值的偏离度全部处于溢价水平，其余21只折价REITs来自产业园、仓储物流、消费基础设施和高速公路板块。进一步看，21只折价REITs中有16只二级价格/资产支持证券价值的偏离度在-10%以上，数量占总数的20.25%。
值得注意的是，中证REITs-ABS估值主要基于REITs披露的相关材料对ABS层资产价值进行客观评估，不能被认定为REITs的实际内在价值，但通过观测REITs二级价格与其ABS估值的偏离程度，可从一个侧面了解目前REITs不同板块和标的受市场青睐程度，该指标仅供参考。具体REITs偏离情况详见下表。
图22：REITs二级价格与对应资产支持证券估值偏离度情况
注：
1、统计时间截至2026年3月31日；数据来源：WIND，德邦资管整理；
2、中证REIT-ABS估值每日更新，以REITs项下所有基础资产每期净现金流入作为分子，分母端取无风险利率与估值利差加和值，通过折现加总算出资产支持证券这一层估值，可以从一个侧面来反映REIT的基本面情况，具有一定参考价值。中证REITs-ABS估值公式，即资产支持证券估值：
3、中证REITs估值即REITs二级收盘价。
3、REITs自成立以来较发行价复权后折溢价情况
通过持续对每只REIT自成立以来较发行价复权后折溢价的纵向对比和板块内同类REITs间的横向对比，投资人可对每只REIT上市后二级价格处于怎样水平有一个大致判断。该指标仅用于单个标的纵向对比和同类板块内的横向对比，且需结合历史溢价水平最高点所在的市场环境，综合判断。该指标长期跟踪可摸索出一定的价格规律，仅供投资人研究参考。
截至3月31日，全市场共有15只REITs后复权价仍处于“破发”位置，5只REITs较发行价溢价率在0-10%之间，26只REITs溢价率在10%-30%区间，溢价率超30%的有33只REITs，具体情况详见图表23。
图23：公募REITs较发行价折溢价情况
注：数据来源wind，截止2026年3月31日，德邦资管整理。
四、REITs政策&新闻事件汇总
重要政策 / 事件分享
1、3月政策层面对REITs支持力度继续提升。3月13日发布的“十五五”规划全文提出，积极推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化推荐发行；随后福建省“十五五”规划纲要、北京市《2026年推动经济稳中有进的若干措施》、安徽省《关于推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）提质扩容的若干措施》等文件相继落地，显示REITs已进一步成为盘活存量资产、扩大直接融资和服务重点项目建设的重要抓手，其中安徽文件为全国首个以省政府名义推动基础设施REITs工作的系统性文件。
2、交易所层面配套机制持续完善。上交所3月发布公告，为商业不动产公募REITs扩展分配并启用 508600—508799 代码段，并同步修订《上海证券交易所证券交易业务指南第4号——证券代码段分配指南》，商业REITs制度建设和后续扩容配套进一步完善。
3、全国多地的住房和城乡建设局纷纷更名为“住房和城市更新局”。从“住建”到“住更”，一字之变体现了城市发展逻辑、政府治理理念与民生服务重心的系统性转变，反映了中国城市迈入精耕细作、向内提质的高质量发展新阶段。
五、在途项目进展
截至3月31日，暂未完成发行上市的在途公募REITs项目达到29只（含扩募项目，后同），按已披露材料数据统计，拟/实际募集规模合计达到856.00亿元，若在途待发REITs全部完成发行，REITs市场总募集规模将达到2966.00亿元，具体详见下表：
图表24：在途项目进展及募集规模统计
数据来源：上交所，深交所，德邦资管整理
六、月度小结
公募REITs市场3月份表现不尽如人意，行情延续了春节后的持续下跌态势，3月份连续4周下跌，其中3月23日市场更是遭遇今年以来最大单日跌幅（-0.95%），目前二级市场情绪整体偏弱，相比之下3月中下旬两只新REITs询价发行热度不减，REITs一二级市场呈现冰火两重天的局面。对于目前二级市场状态，我们总结了几方面原因供参考交流：
1、商业不动产REITs申报势头迅猛，引发市场对未来REITs市场监管稳定性和资金承接能力的担忧以及新REITs具有更高比价优势的影响，出现部分资金做空存量REITs的现象；
2、2月底美以伊冲突爆发并延续至今，市场避险情绪加重，波动加大，风险偏好下降，不少产品遭遇赎回或进行止盈止损操作，引发市场流动性风险，对REITs市场也带来了一定扰动；
3、REITs市场自身机制缺陷导致上行动力不足，如市场流动性偏弱、投资人结构单一、战配解禁带来的无限制抛售等，叠加目前宏观环境不稳定，引发了一致预期下的单边行情。
我们认为当下REITs市场最大痛点在于流动性不足，作为一个在公开市场交易的金融标品，目前REITs市场的日均成交额、换手率等指标远远不够，投资人结构偏单一，一旦形成一致预期就会触发单边行情。流动性问题老生常谈，但至今未得到有效解决，行情好时问题不显著，一旦市场边际走弱，该矛盾就易被放大，特别是今年市场供给预期增强，而对应的资金端入市节奏滞后，市场逐步形成供需失衡的预期，策略上易偏空。流动性问题涉及顶层设计，还需上层实施针对性措施，需要一些时间，接下来可关注今年监管在指数基金和公募基金入市等方面的举措，若能顺利落地应会有效缓解这一问题，不会让其成为市场的长期痛点。
一级市场方面，3月份REITs市场时隔3个月重新启动了一级发行，月底前东方红隧道REIT和北京昌平保障房REIT已完成询价相关工作，值得一提的是隧道REIT最终有效认购倍数达173.69 倍，成为目前高速公路板块最高发行倍数，发行溢价率（相较拟募集规模）7.44%，北京昌平保障房REIT发行溢价率也较去年有所下降。从结果看目前REITs一级发行热度仍然高涨，但定价水平有所降温，这与REITs二级市场表现不无关系，后续上市表现如何还需由届时二级市场情况而定。不得不说，公募REITs市场若要做大做强，二级市场的健康稳健发展至关重要。
展望后市，我们保持之前观点即公募REITs市场短期承压，处于阶段性底部的窄幅震荡区间，中长期向好。虽然目前市场情绪较为低迷，买盘仍有观望、犹豫之意，但相信相信的力量，被国家置于重要战略位置的公募REITs市场注定要历经磨难才能成长为参天大树，我们唯有顺势而为，做好自己能做的事，剩下的就交给时间吧。
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本材料仅供参考。
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投资有风险，理财需谨慎。
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