2025年全市21个办公项目入市，新增供应160万方，同比下降12.8%，受开发商延缓开发、业主自用比例提升影响，供应量低于预期，但市场总存量仍累积至2465万方。

土地市场率先进入调整期，全年出让12幅商办地块，新增办公供应52万方创近5年新低，超五成体量分布于产业聚集区。

需求端复苏亮眼，全年净吸纳量39万方，同比大幅上升77%。但供需比仍超4:1，供应过量直接推升全市办公楼空置率至23.3%，租金价格延续下行趋势。

（一）三大主力行业支撑，消费类补充发力

TMT、金融、专业服务业为市场需求核心，日化、快消、宠物等消费类企业表现活跃：TMT行业是需求增量核心，人工智能与互联网企业新设、扩租需求强劲，直接带动张江、漕河泾区域市场活跃度与新项目去化速度领跑全市；

金融业需求稳定，证券、投资类企业在陆家嘴、北外滩持续活跃，各地“金融城”打造计划进一步提振相关子市场需求；

专业服务业流动性增强，律所、咨询类企业受核心商务区租金波动影响，在陆家嘴、南京西路、北外滩等区域间流动；

高端零售聚集于淮海路、南京西路，快消、日化等消费品类虽聚集性较弱，但整体需求保持活跃。

（二）搬迁需求主导，新租扩租比例提升

搬迁需求仍占据市场主导，核心租户外流与空置率上升压力下，存量项目招商策略更趋灵活，租金、免租装修期、装修补贴均视租户品质做出不同程度让步，在真如、北外滩、徐汇西岸等新兴商务区录得可观体量成交。

（一）传统核心商务区：城市更新激活需求

南京西路商务区迎来华润中心入市（近年最后一个超高层商办项目），叠加锦沧文华广场、中信泰富广场等持续更新，吸引LV、Tiffany、汇业律所等企业迁入/置换，稳居零售与律所类专业服务业优选区域；

陆家嘴受租金波动与浦东人才创新创业政策影响，部分金融、律所企业启动搬迁计划，区域租赁策略进一步灵活以挽留优质租户。

（二）新兴商务区：成型加速，吸引细分需求

真如副中心在广告传媒产业集聚基础上，获互联网科技企业关注，中海中心B座入市与联合办公大规模入驻，加快区域空置消化。

徐汇西岸依托滨水资源与科创规划，持续推出新项目，吸引文化传媒、TMT企业入驻，阿里中心等大宗租赁成交成为区域标杆。徐汇西岸滨江商务带实景。

（三）产业聚集区：产业赋能，去化速度领先

张江、漕河泾受人工智能产业蓬勃发展带动，上下游企业需求扩张明显，新上市项目出租率快速提升，成为TMT行业需求核心承载地，供需矛盾远低于核心商务区与新兴商务区。

（一）供应端：滨江+TOD成主力，压力持续加大

2026年全市主要商务区逾300万方新增供应在途，浦东、杨浦、徐汇三大区域占总供应七成，徐汇西岸金融城E地块、杨浦东外滩、浦东龙阳路TOD、金桥副中心为核心供应板块。

大虹桥西虹桥板块的虹桥豪盛广场二期、安踏总部园区等项目也将入市，且多以企业自用为主。

截至2025年末，未来5年全市待上市办公面积达904万方，2026-2028年仍处于供应高峰期，年均待上市面积超200万方。

（二）需求端：温和复苏，新质生产力为核心

需求端有望延续温和复苏态势，但缺乏大幅增长的强力支撑。人工智能、互联网为代表的TMT行业仍为需求增长核心，金融、专业服务业需求保持稳定，消费类企业需求随市场复苏持续释放，整体需求增速难以匹配供应放量。

（三）市场趋势：竞争加剧，分化进一步深化

业主方竞争环境持续恶化，“以价换量”仍是市场主流策略，租金价格仍有下调空间，免租装修期、装修补贴等优惠条件将进一步放宽，优质租户争夺成为招商核心，存量项目运营能力成为核心竞争力。

区域分化持续深化：传统核心商务区凭城市更新与高品质供应保持需求稳定；产业聚集区依托产业集聚效应，去化速度与出租率继续领跑；新兴商务区面临激烈招商竞争，租金优势与产业导入成为吸引需求的关键。

2025年上海办公楼租赁市场需求复苏难抵供应压力，行业仍处于深度调整周期。2026年海量供应将至，供需失衡态势将进一步加剧，“以价换量”与结构分化成为行业关键词。

对于市场参与主体而言，聚焦优质租户、挖掘产业需求、制定灵活招商策略、提升精细化运营能力，是应对市场调整的核心；长期来看，土地市场缩量调整、人工智能等新质生产力持续发展，将逐步推动市场走向供需再平衡，办公楼行业也将从“规模扩张”向“质量提升”转型。