战争也无法冷却火热的市场:新加坡房地产为何保持韧性,但并非毫无风险
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战争也无法冷却火热的市场：新加坡房地产为何保持韧性，但并非毫无风险
When War Cannot Cool a Hot Market: Why Singapore Property Remains Resilient, but Not Risk-Free
作者：Zion Zhao Real Estate | 88844623 | 狮家社小赵 | wa.me/6588844623
作者注：本文旨在普及市场知识，并非提供财务或税务建议，亦非招揽买卖任何证券。市场有涨有跌，过往业绩并不代表未来表现。如需个性化咨询，请直接联系我。文中提及的价格或单位详情仅供参考，建议读者参考相关机构和开发商的销售资料、市区重建局（URA）备案文件以及持牌专业人士的建议进行核实。https://linktr.ee/zionzhao
战时新加坡房地产：需求依然强劲，但风险却在上升
报纸评论的核心论点引人注目且切合时宜：即便伊朗战争也未能给新加坡房地产市场降温。这一论点揭示了一个真实存在的市场现象。2026年3月，尽管地缘政治紧张局势升级、油价攀升、全球风险情绪恶化，新加坡多个新楼盘的销售情况依然异常火爆。这表明，当前的房地产周期并非由单一的投机因素驱动，而是由本地升级购房者的需求、房源稀缺、项目质量以及新加坡作为政治稳定、制度可靠的国家所支撑。然而，这并不意味着战争对房地产市场有利，也不意味着市场能够免受外部冲击的影响。我认为更恰当的结论是：冲突尚未完全抑制需求，但长期冲突带来的风险可能会通过通货膨胀、利率和市场信心等因素滞后显现。 （《海峡时报》）（房产干货)(理财合集)(宏观经济合集)(投资市场分析合集）
一手房市场火热的迹象确凿无疑。River Modern在首发周末售出455套单元中的410套，成交率高达90%，平均售价为每平方英尺3,266新元，最高成交价达到每平方英尺3,693新元。Rivelle Tampines EC在首发当日售出572套单元中的529套，成交率约为93%，平均售价为每平方英尺1,893新元。Pinery Residences随后售出588套单元中的544套，成交率达92.5%，平均售价超过每平方英尺2,500新元。这些成绩绝非平庸，而是涵盖核心中央区私人住宅、执行共管公寓和综合郊区住宅等不同细分市场的强劲表现。因此，《海峡时报》关于市场依然火热的观察并非空穴来风。 （《海峡时报》）
然而，火热的新房市场不应被误解为不受控制或普遍过热的市场。市区重建局（URA）的官方数据显示，2025年私人住宅价格上涨3.4%，低于2024年的3.9%，也是自2020年以来最慢的年度涨幅。与此同时，政府维持了较高的未来供应量。根据2026年上半年政府土地销售计划，私人住宅供应量保持在约9200套。此外，2025年7月收紧了卖方印花税规定，持有期从三年延长至四年，并对2025年7月4日或之后购买的房产征收更高的卖方印花税税率。这意味着市场并非在政策摩擦下运行。即使地段优越的项目持续强劲售罄，政府仍然倾向于抑制短期投机。（市区重建局）
这一区别至关重要，因为它完善了最初的论点。我们看到的并非简单的“世界一片混乱，所以新加坡房地产价格上涨”的案例，而是选择性的强劲表现。River Modern的买家群体尤其具有代表性。根据项目报告，几乎所有买家都是新加坡公民或永久居民，而且大多数是自住业主而非纯粹的投资者。这使得该项目的推出与其说是外资涌入，不如说是本地市场对优质、交通便利、位置优越的项目需求强劲的体现。同样，Pinery Residences受益于其综合开发模式以及与淡滨尼西地铁站的直接连接，而Rivelle Tampines则受益于东部地区组屋升级者和家庭购房者长期以来的结构性需求。换句话说，战争或许放大了避险情绪，但它并非需求的唯一驱动力。（《海峡时报》）
话虽如此，避险逻辑也不容忽视。它既非不合理，也非新鲜事物。新加坡金融管理局（MAS）报告称，新加坡的资产管理规模同比增长12.2%，达到6.07万亿新元，凸显了新加坡作为全球财富管理和资本中介中心的持续地位。学术文献也支持这样一种更广泛的观点：在不确定时期，稳定地区的住宅房地产能够吸引避险需求。Eraslan（2016）发现，在高度不确定时期，伦敦的住房存在避险需求；而Barcelona、Li和Wong（2021）的研究也发现，美国住宅房地产作为中国家庭的全球安全资产，其作用与上述观点相符。新加坡并非伦敦，也非美国，但其基本机制具有共通之处：受压力的资本往往会流向拥有完善金融基础设施的稳定法治地区。（新加坡金融管理局）
然而，依我拙见，报纸评论恰恰需要更加精准。认为地缘政治风险上升必然导致大量外国投资者涌入新加坡购房，未免过于简单。税收制度对此观点提出了严格的限制。新加坡税务局（IRAS）明确规定，外国人购买任何住宅物业均需缴纳60%的额外买家印花税（ABSD），而自2023年4月27日起，实体购买住宅物业则需缴纳65%的ABSD。这并非完全阻止外国投资者参与，尤其是在高端住宅或家族办公室领域，但这意味着流入新加坡银行和财富管理体系的避险资金无法顺利转化为大众市场的住宅交易。大部分资金可能仍会留在存款、基金、私人银行机构或非住宅投资中。因此，避险地位增强了新加坡的宏观资产吸引力，但其对房地产市场的直接影响会因房产类型、税收待遇和买家特征的不同而有所差异。（默认）
执行共管公寓（EC）市场则说明了另一个重要问题。文章中关于房价大幅上涨的担忧基本正确。Altura EC于2023年8月推出时均价为每平方英尺1433新元。淡滨尼的Aurelle在2025年3月均价为每平方英尺1766新元。Rivelle淡滨尼在2026年3月达到每平方英尺1893新元。简单计算一下，从Altura到Rivelle，短短两年半的时间里，房价上涨了约32%。涨幅相当可观。但解读方式至关重要。这并不意味着购房者都是非理性的。房价上涨也可能反映了土地成本的重新定价、新EC供应紧张、持续的升级需求，以及EC作为介于公共住房和私人住房之间的过渡产品所具有的准私人性质。更合理的结论并非EC价格必然会持续飙升，而是该细分市场的价格已被结构性地重新定价，不再是曾经的廉价房源。（EdgeProp）
这就引出了文章的核心矛盾。短期来看，地缘政治动荡可能通过提升相对吸引力来支撑新加坡房地产市场。但中期来看，同样的动荡可能会削弱住房的可负担性。这是因为战争不仅通过财富流动影响住房市场，还会通过能源、通胀、信贷状况和利率等因素产生影响。该报关于利率的警告方向正确，但需要对事实进行更详细的阐述。美联储并未暗示将在2026年4月立即加息。2026年3月18日，联邦公开市场委员会（FOMC）维持联邦基金利率目标区间不变，仍为3.5%至3.75%，同时指出经济前景的不确定性依然较高，中东局势的发展给美国经济带来了不确定的影响。下一次FOMC会议定于2026年4月28日至29日举行。与此同时，路透社3月26日发布的一项调查显示，尽管由于中东通胀风险，市场预期鹰派情绪有所抬头，但经济学家仍然预期美联储将维持利率不变至9月。因此，更有力的分析并非“美联储可能在4月加息”，而是这场冲突可能导致全球利率在更长时间内保持高位，并可能推迟市场此前预期的任何宽松路径。（美联储）
这一区别对新加坡购房者至关重要。新加坡的货币政策并非像美联储那样通过传统的短期政策利率来实施。新加坡金融管理局（MAS）表示，其货币政策框架的核心是管理新加坡元兑一篮子贸易加权货币的汇率。这意味着，国内借贷条件主要受全球利率、融资状况和汇率预期的影响，而非受MAS政策利率的影响。如果能源价格持续高企且全球通胀持续高企，即使美联储在下次会议上没有正式加息，抵押贷款成本仍可能居高不下。路透社3月27日报道称，受伊朗战争影响，布伦特原油价格自2月27日以来已上涨53%，而美联储副主席菲利普·杰斐逊警告称，能源价格持续走高可能会加剧通胀并抑制消费支出。因此，能源价格对新加坡房地产市场的影响是间接的，但却是真实存在的。全球通胀预期上升可能导致债券收益率走高、融资环境收紧以及贷款定价更加谨慎。（新加坡金融管理局）
经过深入的学术研究，我更加确信这种更为细致的观点。Časta (2025) 发现，抵押贷款利率的变化对房价有显著影响，且具有较大的长期半弹性。Lim (2024) 的研究表明，房价会对美国货币政策冲击和地缘政治风险冲击做出反应，其幅度和持续时间取决于经济脆弱性。Nguyen、Phan 和 Dao (2023) 也发现，地缘政治风险与更高的银行贷款成本和更严格的非价格贷款条款相关。实际上，这意味着同一地缘政治事件可能在初期通过避险渠道支撑房地产市场，但随后又会通过融资成本渠道削弱房地产市场。因此，“战争无法抑制房地产市场”的说法虽然可以作为标题，但作为分析却不够全面。它描述的是当前的韧性，而非未来的免疫力。 （ScienceDirect）
因此，文章论点的更有力版本可以表述如下：尽管伊朗战争持续，新加坡房地产市场依然保持韧性，因为其目前的增长势头并非主要受投机恐慌驱动，而是更多地来自结构性国内需求、项目本身的优势以及新加坡作为避险天堂的声誉。然而，如果冲突持续，能源价格上涨、持续通胀以及全球利率长期走低带来的不利影响仍可能削弱购房能力和市场信心。这种表述更具说服力，因为它允许两个事实并存。首先，目前的市场确实强劲。其次，宏观风险并非虚构，只是尚未在交易数据中完全显现。（《海峡时报》）
对于购房者而言，实际意义显而易见。现在不是否认现实的时候，也不是恐慌的时候。而是进行压力测试的时候。购房者应该扪心自问，自己是否能够承受更高的抵押贷款成本、更慢的二手房出售速度以及更加不均衡的租赁市场。他们应该区分真正稀缺、位置优越的房产和那些主要受群体心理驱动的项目。他们还应该避免将市场韧性强的开盘市场误认为是无风险市场。在当前环境下，“火爆”并不意味着“安全”，“韧性强”也不意味着“免疫”。合理的房产决策仍然取决于收入的稳定性、持有能力、融资纪律和产品选择。尤其是在地缘政治不确定性不再仅仅是新闻头条的风险，而是可能引发通胀和信贷冲击的情况下，这一点更为重要。（市区重建局）
总之，这篇报纸文章最有力之处在于它捕捉到了市场显而易见的矛盾：海外战乱、样板房人潮涌动，而开盘价格却坚挺。如果将这一观察提炼成一个更严谨的论点，文章的说服力将更强。迄今为止，新加坡房地产市场并未因伊朗战争而降温，但这并非因为战争有利于住房市场。而是因为新加坡仍然拥有稳定性、信誉度、流动性和本地终端用户需求这几个难得的组合。这解释了目前的市场状况。然而，未来走向将取决于地缘政治紧张局势究竟会继续成为避险利好因素，还是会演变成持续时间更长的通胀和利率问题。这才是市场未来面临的真正考验。（新加坡金融管理局）（房产干货)(理财合集)(宏观经济合集)(投资市场分析合集）
参考文献
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Barcelona, W., Li, N., & Wong, A. (2021). 美国住房作为全球安全资产：来自中国的证据。美联储国际金融讨论稿，1332。
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Časta, M. (2025). 抵押贷款利率对住房市场的影响。《住房经济学杂志》，69，文章编号102079。doi:10.1016/j.jhe.2025.102079
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Eraslan, S. (2016). 伦敦的避险住房需求。《经济建模》，58，482-493。doi:10.1016/j.econmod.2015.12.022
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美联储。(2026年3月18日)。美联储发布联邦公开市场委员会声明。
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美联储。(2026)。联邦公开市场委员会 (FOMC) 会议日程及信息。
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新加坡税务局。(2026)。额外买家印花税 (ABSD)。
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新加坡税务局。(2026)。住宅物业卖家印花税 (SSD)。
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Lim, H. (2024)。债务脆弱性与房价对外部冲击的反应。《金融研究快报》，63，文章编号 105389。doi:10.1016/j.frl.2024.105389
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新加坡金融管理局。(2025)。2024/2025 年度报告。
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新加坡金融管理局。(2025)。什么是新加坡金融管理局的货币政策框架及其基本原理？
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Nguyen, T. C.、Phan, H. V. 和 Dao, M. N. (2023)。地缘政治风险与银行贷款成本。 《金融研究快报》，第58期，文章编号104284。
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路透社。（2026年3月26日）。经济学家表示，美联储仍将在今年晚些时候降息，并驳斥了市场定价：路透社调查。
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路透社。（2026年3月26日）。美联储主席杰斐逊：能源价格持续上涨可能加剧通胀，并恶化支出前景。
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路透社。（2026年3月27日）。由于交易员对伊朗战争停火前景持怀疑态度，油价上涨。
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新加坡《The Edge》报。（2026年3月28日）。拥有588个单元的Pinery Residences在开盘首日售出92.5%，平均售价超过每平方英尺2500新元。
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《海峡时报》。（2026年3月9日）。国浩置地在River Valley开发的River Modern在开盘周末售出90%的单元。
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《海峡时报》。（2026年3月23日）。 Rivelle Tampines EC 首期售出超过 90% 的单位。
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市区重建局。(2026 年 1 月 2 日)。发布 2025 年第四季度私人住宅价格指数初步估算。
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市区重建局。(2025 年 12 月 2 日)。2026 年上半年政府土地销售私人住宅供应量将保持高位。
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https://zionzhao.blogspot.com/2026/03/when-war-cannot-cool-singapore-property.html
避风港还是周期末期预警？伊朗冲突揭示了新加坡房地产市场的哪些特征？
新加坡房地产市场在伊朗冲突期间展现出的韧性并非免疫，而是结构性优势。强劲的自住需求、稀缺的优质项目以及避风港的信誉支撑了销售的稳定。然而，战争的持续、能源价格的上涨以及融资渠道的收紧仍可能考验购房者的承受能力。在这样的市场环境下，理性的判断比盲目跟风更为重要。
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