建发销售利润双降,房企的寒冬仍未走远
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房地产市场深度调整的当下，行业早已告别过去高速增长的时代，即便是资金实力雄厚、运营稳健的头部国央企，也难逃市场下行带来的冲击。作为行业内颇具代表性的房企，建发的业绩表现，一直是窥探整个房地产行业走势的重要窗口。
近期接连出炉的运营数据，清晰折射出建发当下的发展困境，销售与利润双双下滑，不再是中小房企独有的难题，也实实在在摆在了这家头部房企面前。曾经凭借稳健布局站稳行业第一梯队的建发，如今也不得不面对市场降温、去化放缓、盈利空间收窄的多重压力，主动收缩业务战线、优化经营策略。
透过建发的业绩变化，我们能清晰看到整个房企行业的生存缩影。没有谁能真正独善其身，看似平稳的行业表象下，各家房企都在艰难应对周期挑战。
数据惊雷：一季度销量再跌20.5%，建发国际驶入减速车道
4月10日，建发国际（01908.HK）发布2026年一季度未经审核运营数据，一组同比下滑的数字，再次敲响行业警钟。
今年前3个月，建发国际实现权益合同销售金额约193.1亿元，权益销售面积约70.6万平方米，同比分别减少约20.5%和约27.1%。
这不是单次波动，而是连续下滑的延续。
2025年全年，建发国际权益销售金额909.3亿元，同比下降12.0%；权益销售面积365.3万平方米，同比下降27.6% 。
全年开发业务现金回款1275.3亿元，看似规模不低，但对比销售规模，回款压力已隐现。
更直观的信号是：公司主动收缩开发规模。
截至2025年底，开发中物业存货价值从2230.3亿元降至1923.5亿元，减少306.8亿元；可供销售总建筑面积从1243万平方米减至1147万平方米，减少96万平方米 。
存货与可售面积双降，说明建发国际已不再追求规模扩张，而是进入“以销定产、缩量保利”的防御阶段。
在行业普遍去杠杆、去库存的大背景下，这家头部国央企的减速，不是个案，而是整个房地产市场深度调整的缩影。
利润腰斩：营收微降4.3%，净利暴跌24%，盈利空间被持续挤压
销量下滑直接传导至利润端，且跌幅更剧烈。
2025年，建发国际总收益1367.9亿元，同比仅下降4.3%；其中物业开发业务收益1323.6亿元，同比下降4.5% 。
营收降幅看似可控，但盈利端出现明显溃败。
全年公司权益持有人应占利润36.5亿元，同比大幅下降24.0% 。
从48.0亿元跌至36.5亿元，一年时间利润蒸发11.5亿元，相当于每100元收入只能赚到约2.7元 。
这一净利率水平，在头部房企中已处于偏低区间。
对比2022年净利率4.9%，三年时间近乎腰斩 。
更值得警惕的是，当前行业平均融资成本普遍在3%以上，建发国际2.7%左右的净利率，已接近覆盖不了资金成本的临界点 。
利润大幅下滑，主要来自三方面压力：
一是市场持续低迷，项目去化放缓，不得不加大促销力度，压缩毛利空间；
二是资产减值计提增加，2025年并表存货计提减值损失约37亿元，进一步吞噬利润；
三是合作项目增多，权益比例下降，分占合营联营业绩同比减少66%，稀释归母净利润。
营收微跌、利润暴跌，折射出行业共同困境：
过去“高周转、高杠杆、高增长”模式彻底失效，进入“低增长、低利润、低容错”的新常态。
即便资金、信用优势明显的国央企，也难以独善其身。
行业底色：市场信心修复缓慢，购房意愿持续偏弱，企稳仍存挑战
对于业绩下滑，建发国际在财报中直言不讳：
过去一年，房地产行业面临市场信心修复与发展转型双重挑战，居民购房投资消费意愿偏弱，房企在资金回笼、项目去化、转型发展等方面均面临巨大压力 。
这不是客套话，而是行业真实写照。
2026年一季度，房地产市场虽有局部回暖迹象，但整体仍处于筑底磨底阶段。
从全国数据看，100强房企销售总额同比降幅较前两月略有收窄，但仍处负增长区间。
市场呈现明显分化：
- 一线与强二线核心城市，优质改善项目略有回暖，部分楼盘出现开盘热销；
- 弱二线、三四线城市库存高企，去化周期普遍超30个月，房价延续阴跌；
- 同一城市内，主城区优质房源供不应求，郊区刚需盘仍需大幅降价促销。
居民购房逻辑已彻底改变：
从“投资增值、追涨买入”转向“自住为主、谨慎观望”。
多数家庭对房价预期转弱，担心买在高位、资产缩水，即便有购房需求，也普遍延迟入市、反复比价。
这种预期下，房企销售端持续承压。
即便建发国际这类头部国央企，聚焦北京、上海、杭州、厦门等核心城市，2026年一季度依然未能扭转下滑趋势。
公司明确判断：2026年房地产市场企稳局面仍面临挑战 。
财务韧性：绿档稳健、现金短债比3.6，国央企底盘支撑穿越周期
虽然销量与利润双降，但建发国际并未陷入流动性危机，反而展现出国央企独有的财务韧性。
截至2025年末，公司多项核心财务指标保持健康：
- 持有现金506.3亿元，现金短债比高达3.6倍，短期偿债能力充足 ；
- 净负债率34.8%，虽较2024年31.8%略有上升，但仍处于行业极低水平 ；
- 剔除预收账款后的资产负债率60.9%，稳居“三道红线”绿档 ；
- 平均融资成本优化至3.15%，在行业内属于低位。
更亮眼的是回款能力：
2025年开发业务现金回款1275.3亿元，回款率约105%，超过合同销售额 。
在行业普遍回款困难、资金链紧张的背景下，建发国际能实现超额回款，得益于两点：
一是聚焦核心城市，项目去化率相对更高；
二是国企信用背书，按揭贷款审批与放款更顺畅。
这种稳健财务底盘，是建发国际与高负债民企的最大区别。
行业调整期，不少民企因债务到期、融资受阻陷入违约，而建发国际凭借低杠杆、高现金、低成本融资优势，仍有充足腾挪空间。
这也是公司敢在行业寒冬中，继续谋划转型与布局的底气。
战略收缩：从规模扩张到提质增效，主动缩减投资、聚焦核心城市
面对市场寒冬，建发国际的应对清晰直接：主动收缩、聚焦主业、优化结构。
1. 投资端大幅降温，减少非核心拿地
2025年以来，公司明显放缓拿地节奏，不再全面铺开，而是集中在少数高能级城市。
拿地标准显著提高：只选核心地段、只做改善产品、严控成本与利润预期。
2025年全年新增土储主要集中在北京、上海、杭州、厦门等城市，占比超60%。
对三四线及非核心区域，基本停止新增投资，存量项目以快速去化为主。
2. 产品结构升级，聚焦高溢价改善市场
行业下行期，刚需产品价格敏感度高、利润薄，建发国际逐步减少刚需占比，全面转向中高端改善。
2025年公司销售均价达2.49万元/平方米，同比增长21.6%。
通过产品升级、品质提升，实现“以价补量”，在销量下滑时，稳住营收与毛利。
3. 组织架构优化，提升运营效率
2026年2月，建发房产调整组织架构，将集群功能改为区域协同中心，精简管理层级。
保留18个城市事业部，强化一线深耕与决策效率，减少内部消耗。
从投资、产品、工程到营销，全链条精细化管控，降低成本、提升周转。
4. 存货与库存主动出清，降低经营风险
除前文提到的开发中存货与可售面积下降外，公司持续加大库存去化力度。
对去化困难的项目，通过合理促销、工抵房、合作转让等方式加速回笼资金。
同时严格控制新开工规模，2025年新开工面积同比明显下降，避免库存进一步积压。
一系列收缩动作，本质是从“规模导向”转向“质量导向”。
不再追求销售排名与增速，而是确保现金流安全、利润稳定、资产优质。
第二曲线：主业承压，加速培育城市更新与新消费，寻找新增长点
单纯收缩只能保命，无法实现长期发展。
建发国际明确提出：2026年将强化房开主营业务，加快培育第二曲线 。
根据公司五年战略规划，第二曲线聚焦两大方向：城市更新运营、新消费业务。
目标到2030年，第二曲线规模突破200亿元，利润贡献达到开发主业的40%。
1. 城市更新：存量时代的稳定现金流业务
随着新房市场见顶，城市更新成为房企新蓝海。
建发国际依托国企资源与资金优势，在厦门、上海、福州等城市布局旧改、片区开发、产业园运营、长租公寓等。
这类项目前期投入大、周期长，但后期运营稳定、现金流持续，能平滑地产周期波动。
与纯开发相比，城市更新更依赖运营能力，利润更稳健、风险更低。
2. 新消费：依托供应链优势，跨界高增长赛道
建发集团本身有强大的供应链基础，涉及钢铁、矿产、农产品等领域。
在此基础上，建发国际加速切入新消费赛道：
- 与金门高粱酒合作，成为大陆地区唯一运营主体，负责品牌推广与渠道运营；
- 布局咖啡、茶叶等特色农产品，依托全国渠道网络快速放量；
- 延伸汽车、光伏等产业链服务，从贸易商转型综合服务商。
新消费业务与地产开发协同：
一方面，利用地产项目社区场景、商业配套，落地消费业态；
另一方面，消费业务带来稳定利润与现金流，反哺地产主业。
不过，第二曲线仍处培育初期。
2025年相关业务收入与利润占比仍低，短期难以对冲地产主业下滑。
未来3-5年，能否如期形成规模与利润贡献，仍是重大考验。
对比同行：国央企分化加剧，建发国际处于“稳健但失速”区间
2026年一季度，房企表现明显分化：
- 部分优质国央企如保利发展、招商蛇口，依托更强资源与布局，跌幅明显收窄，部分月份实现同比正增长；
- 部分中小房企与弱资质民企，继续深度下滑，甚至出现债务违约、项目停工；
- 建发国际处于中间位置：财务安全、排名靠前，但销量与利润连续下滑，增长动能不足。
从行业排名看，2025年建发国际权益销售金额稳居行业第六 。
2026年1-2月，销售排名提升至第五。
规模优势仍在，但增长势头已失。
与保利、中海等央企相比，建发国际存在两点差距：
一是全国布局均衡度不足，对长三角、福建区域依赖度更高；
二是融资成本与央企仍有小幅差距，融资渠道多样性略逊。
与普通地方国企、民企相比，建发国际又有明显优势：
资金成本低、融资顺畅、信用评级高、政府支持强。
这种“比上不足、比下有余”的位置，决定了它能安全过冬，但难以逆势高增长。
风险警示：四大隐忧不容忽视，转型之路并非坦途
在稳健表象之下，建发国际仍面临四大风险，值得警惕。
1. 市场持续低迷风险
若2026年下半年市场未能企稳，反而继续下行，建发国际销售跌幅可能进一步扩大。
核心城市也可能出现需求退潮，项目去化放缓、价格松动，导致毛利与净利继续下滑。
一旦销量持续大跌，即便财务稳健，也会影响现金流与利润预期。
2. 利润持续收窄风险
当前净利率已接近资金成本线。
若市场竞争加剧、促销力度加大、融资成本小幅上升，净利率可能跌破2%，甚至出现“卖得越多、亏得越多”的困境。
资产减值也可能持续增加，进一步侵蚀利润。
3. 第二曲线不及预期风险
城市更新项目周期长、审批复杂、盈利不确定；
新消费跨界大，面临品牌、渠道、运营多重挑战。
若3-5年内第二曲线未能形成有效支撑，公司将长期依赖地产主业，增长陷入停滞。
4. 行业政策与信用风险
虽为国企，但行业政策调整、地方债务压力、市场信用环境变化，仍可能带来间接影响。
若行业调控进一步收紧、预售资金监管加强、融资环境再度收紧，也会影响公司经营节奏。
行业启示：从建发国际看2026年房企生存法则
建发国际的表现，为行业提供了清晰的生存样本：
国央企尚且如此，民企更需谨慎。
2026年房企要活下去、活得好，必须遵循四大法则：
1. 现金为王，安全第一
放弃规模幻想，确保现金流为正。
严控拿地、严控支出、加速回款、压降负债。
现金短债比保持2倍以上，净负债率控制在40%以内，优先保交付、保工资、保债务。
2. 聚焦核心，放弃非核心
全面退出三四线与弱二线，集中资源在一线与强二线核心区域。
聚焦改善产品，放弃低利润刚需；聚焦优质地块，放弃边缘地段。
做小而精、精而强，不做大而全、全而弱。
3. 产品制胜，品质溢价
市场下行期，只有好产品能穿越周期。
加大产品研发、提升品质、优化服务，打造差异化竞争力。
优质产品能实现溢价、快速去化，普通产品只能降价滞销。
4. 多元转型，培育新曲线
纯开发已无未来，必须寻找第二增长曲线。
城市更新、物业管理、商业运营、新消费、新能源等，都是可选方向。
转型不求快，但求稳，逐步提升非地产业务占比，平滑周期风险。
未来展望：2026年磨底，2027年或逐步企稳，长期进入高质量发展
对于建发国际与行业而言，2026年仍是艰难磨底的一年。
短期来看：
- 销售端：2026年全年权益销售金额大概率继续下滑，跌幅可能在10%-20%；
- 利润端：净利率维持低位，同比仍可能负增长，但跌幅有望收窄；
- 财务端：继续保持绿档与稳健，无流动性风险；
- 转型端：第二曲线持续投入，收入与利润占比缓慢提升。
中长期来看：
行业已进入从“高速增长”转向“高质量发展”的新阶段。
未来3-5年，市场逐步筑底企稳，销量与价格止跌趋稳。
行业集中度持续提升，国央企与优质民企占据主导，中小房企加速出清。
产品、服务、运营能力成为核心竞争力，粗放扩张时代彻底结束。
对建发国际而言：
若能稳住地产主业基本盘，同时顺利培育第二曲线，未来有望实现“稳健增长、结构优化、抗风险增强”的良性循环。
若转型不及预期，可能长期处于“低增长、低利润”的平稳期，但凭借财务韧性，仍能安全运营。
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