【中金·REITs】供需两端持续呵护,市场量价均有修复——公募REITs周报(4.7-4.10)
中金研究
行业近况
本周（2026年4月3日至4月10日）中证REITs全收益指数上涨0.64%，价格指数上涨0.38%。全市场总市值收于2229亿元，环比上升0.63%。
评论
二级市场量价有所修复。本周产权REITs流通市值加权总回报为+1.07%，重庆两江REIT领涨4.27%，前期跌幅较大的顺丰REIT和普洛斯REIT分别反弹3.70%、3.19%。经营权REITs流通市值加权总回报+0.05%，绍兴原水REIT领涨3.16%。本周市场成交活跃度环比有所修复，日均成交额4.41亿元、日均换手率0.34%，环比分别+15%、+0.04ppt。商业不动产REITs压降新发项目估值。4月7-10日共4单商业不动产REITs提交反馈回复，唯品会、上海地产、首农食品、砂之船分别下调估值6.31%、4.01%、0.22%、0.71%。
新发二级债基将公募REITs纳入投资范围。截至4月10日，我们统计有5只（详见图表1）新发/待发混合债券型二级基金将公募REITs纳入投资范围，投资比例上限为10%（与其他基金仓位合并计算），不设下限（即不必然投资于公募REITs）。截至2025年底，我国二级债基总资产净值超1.55万亿元，同比增长131%，总体资产配置比例为债券82.08%、股票13.9%、其他资产2.3%、现金1.51%、基金仅0.21%。展望来看，后续新发和存量二级债基有望陆续将公募REITs纳入投资范围从而提升REIT市场潜在增量资金规模，但实际入市节奏和规模还取决于公募REITs本身的投资价值。我们认为二级债基入市是对证监发〔2025〕63号文所提到的“支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围”的具体落实之一，是政策持续呵护REITs市场的重要信号，有利于提振市场发展信心。我们对该文所提到的指数相关产品、各类中长期资金、沪深港通等继续保持期待。
后续关注：政策面信息；新发项目情况；利率情况。
风险
市场波动超预期；政策不及预期；利率波动超预期。
C-REITs一周市场回顾
图表1：部分新发二级债基将公募REITs纳入投资范围
注：数据截至2026年4月10日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表2：在审/待发公募REITs项目情况
注：数据截至2026年4月10日资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部
图表3：持有型不动产ABS（机构间REITs）项目情况
注：数据截至2026年4月10日资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部
图表4：4月7日至4月10日C-REITs市场情况
注：1）2026年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2026年度可供分配金额年化计算；2025年度累计可供分派率（未年化）基于各REITs2025年四季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于其最近4个季报的DPU总和年化计算，对于未披露满4个季报的REITs，均按招募书中的管理人预测2026年度（若无则沿用上一年度预测值）可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2025年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2025年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2025年年报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2025年年报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2026年4月10日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表5：C-REITs市场走势
注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理； 2）数据截至2026年4月10日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：各板块REITs总回报走势
注：数据截至2026年4月10日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：C-REITs与股债指数走势对比
注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2026年4月3日收盘价作为基准100；2）数据截至2026年4月10日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：C-REITs与股市换手率对比
注：1）数据截至2026年4月10日；2）基于自由流通份额计算资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：C-REITs日度成交情况
注：1）数据截至2026年4月10日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：各资产类型REITs现金分派率对比
注：1）数据截至2026年4月10日；2）按市值加权资料来源：Wind，中金公司研究部
图表11：近期部分REITs相关政策与新闻动态
注：以上动态依次来源于： https://www.gov.cn/zhengce/content/202604/content_7065009.htm； https://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c7625742/content.shtml； http://www.changsha.gov.cn/zfxxgk/fdzdgknr/ghxx/xyjbmfzgh/202604/t20260408_12354797.html； https://www.sohu.com/a/1007316084_121106884； http://jsgzw.jiangsu.gov.cn/art/2026/4/7/art_61556_11754788.html； https://www.fstb.gov.hk/en/financial_ser/asset-and-wealth-management.htm。资料来源：中华人民共和国中央人民政府官网，中国证监会，长沙市人民政府，重庆市发改委，江苏省人民政府，中国香港财库局，中金公司研究部
图表12：产权REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年4月10日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：经营权REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年4月10日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：仓储物流REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年4月10日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：市政环保REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年4月10日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表16：产业园REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年4月10日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表17：高速公路REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年4月10日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表18：保租房REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年4月10日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表19：能源REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年4月10日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表20：消费REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年4月10日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表21：数据中心REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年4月10日资料来源：Wind，中金公司研究部
Source
文章来源
本文摘自：2026年4月13日已经发布的《供需两端持续呵护，市场量价均有修复——公募REITs周报（4.7-4.10）》
张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008
裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010 SFC CE Ref：BXE162
孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
Legal Disclaimer
法律声明
特别提示
本公众号不是中国国际金融股份有限公司（下称“中金公司”）研究报告的发布平台。本公众号只是转发中金公司已发布研究报告的部分观点，订阅者若使用本公众号所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而对资料中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义。订阅者如使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及解读。
本公众号所载信息、意见不构成所述证券或金融工具买卖的出价或征价，评级、目标价、估值、盈利预测等分析判断亦不构成对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。该等信息、意见在任何时候均不构成对任何人的具有针对性的、指导具体投资的操作意见，订阅者应当对本公众号中的信息和意见进行评估，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。
中金公司对本公众号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。对依据或者使用本公众号所载资料所造成的任何后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何形式的责任。
本公众号仅面向中金公司中国内地客户，任何不符合前述条件的订阅者，敬请订阅前自行评估接收订阅内容的适当性。订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础，中金公司不因任何单纯订阅本公众号的行为而将订阅人视为中金公司的客户。
一般声明
本公众号仅是转发中金公司已发布报告的部分观点，所载盈利预测、目标价格、评级、估值等观点的给予是基于一系列的假设和前提条件，订阅者只有在了解相关报告中的全部信息基础上，才可能对相关观点形成比较全面的认识。如欲了解完整观点，应参见中金研究网站（http://research.cicc.com）所载完整报告。
本资料较之中金公司正式发布的报告存在延时转发的情况，并有可能因报告发布日之后的情势或其他因素的变更而不再准确或失效。本资料所载意见、评估及预测仅为报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。证券或金融工具的价格或价值走势可能受各种因素影响，过往的表现不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中金公司可能会发出与本资料所载意见、评估及预测不一致的研究报告。中金公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本资料意见不一致的市场评论和/或交易观点。
在法律许可的情况下，中金公司可能与本资料中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，订阅者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本资料观点客观性的潜在利益冲突。与本资料相关的披露信息请访http://research.cicc.com/disclosure_cn，亦可参见近期已发布的关于相关公司的具体研究报告。
本订阅号是由中金公司研究部建立并维护的官方订阅号。本订阅号中所有资料的版权均为中金公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本订阅号中的内容。
评论