都柏林办公楼市场“复苏”言之尚早,楼价暴跌65%才是真相

都柏林写字楼市场已经低迷多年，然而近期一些房产中介频频吹风“复苏在即”。但爱尔兰央行最新数据泼下一盆冷水：截至2024年底，首都写字楼空置率高达18.6%，远高于13.7%的历史平均水平，甚至超过华沙、哥本哈根和斯德哥尔摩等欧洲城市。央行警告，在最糟糕情况下，空置率可能在2027年升至22%以上，逼近金融危机时期的黑暗水平。

要知道，疫情前的2019年，都柏林写字楼空置率仅约5%。由于总有公司退租或倒闭，5%基本被视为“满租”状态。彼时市场一片火热，黄金地段租金在2013年至2019年间大约翻了一番。但疫情迫使大量员工居家办公后，商业地产空置率急剧上升，估值受到严重冲击。爱尔兰的远程办公水平在欧洲名列前茅，加上科技行业——2020年前高端写字楼的主要客户——增长放缓，以及近年来大量新增供应涌入市场，共同导致了这一局面。

虽然房产中介第一太平戴维斯早在2025年3月就预测市中心空置率将“急剧下降”，世邦魏理仕也声称空置率自2025年第一季度以来“每个季度都在下降”，但央行指出都柏林是欧洲商业地产“放缓最明显的城市之一”，这些“复苏迹象”尚未真正兑现。

真正的真相藏在成交价格里。许多房东通过提供免租期或承担装修费用来维持租金水平，但估值已遭受重创，较疫情前峰值下跌超过30%。几个典型案例触目惊心：首都北码头区的贝克特大楼2018年以1.01亿欧元买入，2024年标价3500万欧元出售——跌幅65%，然而这个价格还是太高，最终在2025年4月以2500万欧元成交，恰好是某些中介高喊“复苏”的时候。另一处码头区物业2018年以1.06亿欧元买入，2025年11月以5000万欧元转手。IFSC一栋曾估值超1亿欧元的大楼，如今挂牌价腰斩。

如此大规模的降价幅度，以及许多交易就发生在最近，都指向一个仍然问题重重的市场。虽然关于未来走向的争论可以继续，或许也确实处于复苏的极早期阶段，但只要远程办公的结构性问题不解决，估值依然疲软，空置率是否见顶仍不确定——现在谈“复苏”，实在太早了点。