【重磅】汉中房地产市场内参 (2026年1季度)
关键词：继续下跌、0亩、6345元/㎡、地震、大回眸
（一）宏观纵览
1、国家统计局：70城新建商品房房价12－2月继续下跌
据国家统计局数据，在70个被检测的大中城市中，2025年12月至2026年2月份新建商品房（不含保障性住房）环比价格分别为：2025年12月份上涨城市6个（长春、上海0.2%领涨），下跌58个（包头－1.0%领跌）；2026年1月份上涨城市5个（大连0.2%领涨），下跌62个（徐州、襄阳－0.9%领跌）；2月份上涨城市10个（长春、南京、宜昌0.3%领涨），下跌53个（昆明－0.9%领跌）。
〖点评〗12－2月虽然在2月时下跌城市有所减少，但仍以下跌为主旋律，这会非常糟糕，持续下跌让人很难看到希望，未来何时回暖，主要取决于经济何时复苏。
2、“两会”：政府工作报告对房地产的定调及相关提案
据汉相综合消息，在3月份召开的“两会”上，官方就房地产的定调是“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房”，并强调要“着力稳定房地产市场”；另外会上58同城董事长兼CEO姚劲波、香江集团董事长翟美卿和新希望集团董事长刘永好等多位代表委员就房地产提出了提案。
〖点评〗客观地讲，定调没什么新意和变革措施，仍停留在防风险、去库存阶段，相关提案也较老套，属修修补补且未必能上升为政策，因此效果会很有限。其实，提振房地产最有效的办法是提高“劳动供养率”，此指标提高后，民众便敢于消费，年轻人敢于生育，这才是重中之重。
3、《网络餐饮服务经营者落实食品安全主体责任监督管理规定》6月1日起执行
据国家市场监督管理总局消息，2026年1月27日《网络餐饮服务经营者落实食品安全主体责任监督管理规定》公布，即总局123号令，该规定将于2026年6月1日起执行。新规要求平台公司配备食品安全总监、食品安全员等管理人员，以担负食品安全责任；同时对经营场所提出了三个方面的硬性要求：一是必须要有实体门店，二是禁止异地加工，三是信息必须透明，今后隐身居民楼或上下水、排烟、后厨面积等不符合“实体门店”要求的做法将被禁止。
〖点评〗此举对规范外卖、强化食品安全很有帮助，同时可提升餐饮商铺的出租率，但个别原本在居民楼中经营的微利商家可能会因房租和装修费用提高而停业，另外不排除外卖食品的小幅涨价以分摊成本。
4、多城购房全面松绑，部分城市楼市稍回暖
据汉相综合消息，进入2月份后多城购房全面松绑，主要有“沪七条”和“宁6条”等，即上海《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》和南京《关于稳定房地产市场的政策措施》，而北京于去年12月发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，目前效果也已初步显现，此外广州等诸多城市也放松了限购。
〖点评〗此类松绑政策对具有虹吸效应的一线城市较有作用，对被虹吸的三四五六线城市是负作用，因为这些政策主要促成的是购房需求的转移，并不能产生增量。
（二）本地聚焦
1、汉中市中心城区城镇基准地价通知发布实施
据汉中市人民政府消息，经省自然资源厅审查验收，2月6日市政府发布了《关于公布实施汉中市中心城区2024年度城镇基准地价的通知》，自公布之日起执行，原2021年通知同时废止。该通知将土地级别分为5类，从优到差价格依次为：商业服务用地270、191、121、80、50万元/亩，居住用地181、121、81、55、35万元/亩，此外还有工矿用地和公共管理与公共服务用地。
〖点评〗“城镇基准地价”是政府评估的区域性标准土地价格，是政府为管理和调控土地市场制定的指导性价格，用于土地出让、税收、评估等场景。由于既不是起拍价，更不是成交价，而且通常是低于起拍价的，所以对开发商来讲意义不大。此通知和2021年通知相比，个别指标有1万元/亩的涨幅，这表明政府希望土地市场稳定。
2、汉中北大街大红门商场将原址拆建王府井购物中心
根据陕西大红门集团公告，大红门商场3月底将闭店停业拆除，在北大街原址重建，并引入北京王府井购物中心，开发为集购物、休闲、文化、社交于一体的现代化商业综合体。另据概念性效果图，该购物中心为现代偏后现代建筑风格，设计有下沉式广场，考虑到泊车，估计地下二层，地上约五层。
〖点评〗王府井集团前身为成立于1955年、有“新中国第一店”美誉的老字号地标北京市百货大楼，当前在全国37城运营着80家大型零售门店。此地标项目具有三点意义：一是有利于提升汉中城市能级，有利于促进汉中“区域中心城市”的战略目标；二是有利于改善汉中老城区面貌，提振北大街的商业氛围；三是将改写竞争格局，汉中大型商业中心的竞争将更为激烈。基于施工进度，可望3年后的2029年盛大开业。
3、汉中市政府报告中2025年经济数据喜人
据2026年汉中市政府工作报告，2025年汉中全市生产总值增长6.4%突破2000亿元、位居全省第一，固定资产投资增长9.2%、位居全省第二，社会消费品零售总额增长7.6%、位居全省第三，居民人均可支配收入增长6.1%、位居全省第二。
〖点评〗数据和“体感”相差过大，谨慎参考。近年来全国各地上上下下的政府工作报告，普遍表态多而实际内容少，有意回避一些经济指标，很难查全，很难信服。
（一）土地市场
根据《中国土地市场网》数据，一季度汉中全市没有“招拍挂”出让住宅用地，这是过去这些年从未有过的现象，极其罕见，表明市场很冷。
（二）新盘点评
一季度市区没有新盘，虽然城西有“锦麟府”扎起了围墙，但尚未实质性动工。
根据《汉中市互联网＋房产信息服务平台》数据，我们对一季度数据分析如下：
（一）上市楼盘
（二）供销数据
一季度新建商品住宅成交292978㎡，较去年同期406846㎡减少113868㎡，跌幅28.0%；成交均价4620元/㎡，较去年同期5104元/㎡下跌484元/㎡，跌幅9.5%。一季度二手住宅成交224755㎡，较去年同期206584㎡增加18171㎡，涨幅8.8%；成交均价3240元/㎡，较去年同期3785元/㎡下跌545元/㎡，跌幅14.4%。
（三）旺销楼盘
普通商品住宅历来是房地产市场中的绝对主力产品，而价格则是最敏感最能体现市场变化的因素；为数据化简明扼要体现汉中房地产市场价格态势，我们特推出“汉相城市营销汉中市区普通商品住宅价格指数”（简称“汉相指数”），以供交流参考。
据汉相监测，2026年3月份中心城区的销售均价为6345元/㎡，比上季度的6224元/㎡上涨121元/㎡（环比上涨1.9%），比2025年同期的5969元/㎡上涨376元/㎡（同比上涨6.3%）。一季度与上季度相比有一定幅度上涨，依然是中低品质楼盘清盘退市所致。时隔4年半后，一季度终于突破了上一峰值2021年6月的6261元/㎡，由于今后很难有低价盘上市，预计该价格会较为稳定。
汉中房地产市场惊现“双0”现象
一季度汉中房地产市场惊现“双0”现象：一是全市房地产开发用地0成交，二是市区0新盘上市。在过去极少有其一，现在却“双0”叠加，此极度罕见现象，充分表明两点：一是开发商非常不看好后市，二是供应正在大幅减少；而且预计这类现象会成为新常态。
随着销量的急剧下降，大量持地开发商暂停了项目开发，已开发项目也放缓了节奏，楼市正在加速去库存，那么什么时候才会“供不应求”？这主要看居民收入，如果居民收入普遍有明显增加，一年左右便会出现，如果收入依然如当前，可能需三四年，如果收入继续减少，势必加剧二手房上市，时间则会更久。
当前略钢已停产，汉钢濒临停产，这是房地产相关产业。有观点认为当前的经济问题已不是经济问题，这是非常正确的，所以观察制度改革才是正确视角。从目前的态势来看，个人并不乐观。
从汉中“抗震设防烈度”说买房建房及房地产开发
汉中地处龙门山断裂带北东段外围，地震是重大灾难，抗震设防烈度事关生命财产安全，与买房建房息息相关。根据《中国地震动参数区划图》，汉中市11个县区的抗震设防烈度分为三档：
第一档：设防8度的高烈度区，仅略阳1县；
第二档：设防7度的中高烈度区，有宁强、勉县、汉台、南郑、留坝5县区，其中宁强和勉县为较高的0.15g（g为重力加速度），汉台、南郑、留坝为0.10g；
第三档：设防6度的一般设防区，有城固、洋县、西乡、镇巴、佛坪5县。
注意两点：其一，以上是县区城市所在地数值，略阳部分农村乡镇为7度；其二，过渡地带按“属地原则”执行，不模糊、不折衷，比如略阳和勉县接壤地带，属略阳的峡口驿为8度，属勉县的茶店为7度。
可能有人会问：7度抗震设防能抗几级地震？这个问题本身是错误的，原因是没搞清楚地震烈度与地震等级的概念关系。地震烈度是衡量地震对地表及建筑物破坏程度的指标，一次地震在不同地点会因震级、震源深度、震央距离、地质条件和场地特性等烈度不同；地震震级是衡量地震本身能量大小的指标，一次地震只有一个震级。
基于以上分析，向购房者和开发商建议两点：首先，买房时要高度注重抗震性，即使再便宜也尽量不要购买早年修建的预制板二手房，包括做过“旧改”的二手房；其次，中高档住宅的开发商可主动提高抗震烈度，比如将市区提高到8度，提高后每平方米建安成本会增加200－300元，但可成就一个极好的卖点。
此外，抗震性与楼体结构和地貌均有关系，在同一烈度下，边长小的建筑优于边长大的建筑，即独单元楼优于双单元楼，位于软土场地或突出山脊上建筑，遭震灾破坏可能比位于基岩上的更严重。对于农户或一般开发商来讲，可参照2008年汶川大地震灾情，如果当地震塌房子较多，选址应更加谨慎，或采用更高抗震设防烈度。
汉中房地产市场20年变迁史大回眸
汉中房地产市场已低迷多年，下阶段会何去何从？“温故而知新，彰往而察来”，我们通过回顾近20年的变迁史，以期探明未来发展的走向。
一、成交数据分析
汉中房地产市场从2006年起突飞猛进，这一年全市销售量首次突破100万㎡，到2011年突破200万㎡。在此，我们就这20年成交数据按5年一个时段进行列表，另关键年份和近5年也予以列入，以便于分析。
从以上数据可以看出，2019年是个巅峰之年，2020年开始了断崖式下跌，2023年进一步断崖式下跌，跌破200万㎡。另外，还有两个现象：一是市区的销售量在全市占比有所增加，目前已逼近55%，这表明县城已开始萎缩；二是二手房成交量在房地产成交量中的占比逐年增加，这表明客户越来越认可二手房。
二、历史阶段分析
基于以上数据分析，结合经济社会的变化及房地产开发状况，我认为这20年可分为四个阶段：
（一）疯长阶段（2005年－2011年）
该阶段开发水平普遍低，客户不成熟，不擅长甄别房型及品质的优劣，多层和塔楼较多，绿化景观普遍差，管理松懈混乱，期房甚至图纸房就开始收钱销售，但由于供不应求且利润丰厚，销售情况大多较好，且即使产品很差照样糊里糊涂赚钱，“萝卜快了不洗泥”，导致许多开发商不求上进，不尊重客户需求，不精研产品，不注重市场规律的研究，该阶段有两个后遗症：一是今天大量较差二手房大多是这个阶段开发的，二是一些被市场宠坏的开发商在接下来的阶段吃了大亏。
（二）任性阶段（2012年－2015年）
该阶段为陕南移民搬迁狂热推进阶段，号称60万户240万人（三峡搬迁为131万人），过量不切实际的搬迁严重冲击了商品房市场。2014年6月本人发表文章进行了尖锐的批评和建议，虽当时言论环境较宽松但人微言轻未能起到作用。2014年12月市政府召开提振房地产市场的专题会议，本人曾出席并提出了建议，2015年春节过后推出了“三房合一”政策，对上级政策进行了极妥当的修正。2015年过后陕南移民搬迁逐渐减弱，但危害至今尚存：过量建设，选址不当，一些房子至今空置，一些债务至今未结清，造成了极大的浪费。
（三）飙进阶段（2016年－2019年）
该阶段的2016年3月，随着“赵正永同志不再担任陕西省委书记”，陕南移民搬迁式微，房地产市场很快回归正常，尤其是2016年的后半年，房价和销量出现明显上涨，一直到2019年，汉中房地产市场一路高歌猛进。基于人口和城市化进程，我认为这种狂飙突进将“一去不复返”，未来再也不会重现。
（四）康复阶段（2020年－）
该阶段以一场突如其来的疫灾为开端，销售量逐年下跌，尤其是2023年1月8日全面“解封”后，销量反而跌得更快，这和餐饮、娱乐等其它产业一样，主要是过去期望中的“报复性反弹”虚幻信心在无情的现实面前出现崩塌所致。加之后续经济发展日渐艰难，失业加剧居民收入走低且预期不乐观，导致购买力不足。目前，这个阶段已持续6年，那么何时会结束？暂时看不到转机，而且由于影响房地产市场发展的原因极其复杂多变，所以很难预测。
三、未来市场展望
由于当前市场背景的不确定性很多，所以很难预测未来房地产市场的走势，不过可围绕“居民收入”这个核心进行分析。此核心包括经济发展和分配制度两部分，可简单地理解为普通人的“挣钱难度”，当然医疗教育养老福利、失业率及失业救助，和通货膨胀等也都是影响因素。研究指标不能简单地看统计数据，也不能简单地看你周边人的情况，这很容易被假数据和“信息茧房”蒙蔽；要多渠道信息比对，去伪存真，这样才会接近真实。另外可注重“劳动供养率”这个指标，该指标对包括影响房地产的出生率，都有着更深远影响，但该指标很少公布，需要自己琢磨。
那么，什么时候“居民收入”才能提高？有诸多观察点：比如大力批评和自我批评，大兴求真务实之风，重视包容性制度的建设，反智反文明言论收敛，精兵减政减税赋注重藏富于民，免费医疗等民众享受到的福利明显提升，民营企业和外资企业敢于放心发展，与发达国家关系明显好转，两岸关系明显回暖，甚至开始讨论允许使用星链等等；这一切的核心观察点是“改革”，正向改革、大力改革、深度改革。
就短期而言，还是可以预测的。在此我提两点预警：其一，汉中人口流失已不可避免，市区因为有县城流入情况稍好，县城尤其是略阳和镇巴等山区县城，人口将持续流失，这会限制当地房地产的发展，同时限制城市继续向外拓展；其二，人口流失过快的县城，当地持地开发商所持地块如果较偏僻，包括已开发的大地块项目，要高度警惕后续土地失去开发价值。试想：人口流失带来二手房增多，增多后必便宜，便宜到仅相当于新盘建安成本甚至更低时，新盘便没有了开发价值。
最后，基于以上分析，建议五点：其一，坚决不要在与城市不接壤的“飞地”上开发房地产项目，存活几率极低；其二，在宁强、勉县、汉台、城固、洋县、西乡这6个“骨架”过大城市的城乡边缘地带开发房地产风险已极大，要高度警惕；其三，不可在人口流失过快城市开发大型房地产项目，如略阳、镇巴、留坝、佛坪这4个县城，以及南郑区汉山街道，正在开发的较大项目宜薄利快销；其四，正在销售楼盘若产品陈旧面临淘汰，应拿出壮士断腕魄力降价促销，否则越放越没人要财务成本越高损失越大；其五，房地产开发是非常讲专业的，一定要做足前期，多方介入，“三师会审”（策划师、建筑师、景观师），反复论证，千万不可自负塞听或经验主义。
顾问：黄瑞明 张洋 许玉龙 牛庆友
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