抢抓 20 万亿市场机遇!城市更新行动 “六大政策要点” 深度解读!

最近，自然资源部和住建部联合印发的《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》正改变着城市肌理的更新节奏。

2026年1月20日，自然资源部与住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，提出了六方面十一项具体措施。

这是2025年中央城市工作会议将城市更新明确为“推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动”后的又一重要政策文件。

阳光透过摩天大楼的玻璃幕墙，照在上海普陀区真如境片区的绿地上，这里曾是中心城区最大的城中村——红旗村。

如今已成为集商业、科创、住宅于一体的新地标。类似的转变在成都猛追湾、河南周口南寨等地的历史街区同时发生。

这些地方在城市更新行动中，不仅保留了历史记忆与文化肌理，还培育出新的商业生态与城市活力。

当前，我国的城镇化进程已经从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张为主转向存量提质增效为主的新阶段。

城市更新已不再是简单的“拆旧建新”，而是推动城市高质量发展、建设现代化人民城市的重要抓手。

2025年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，将城市更新提升到了国家战略高度。

这次出台的《通知》，正是在已有支持城市更新规划和土地政策指引基础上，针对实践中出现的详细规划适应性不足、存量空间利用不充分、不动产登记衔接不畅等具体问题，给出的细化解决方案。

核心政策导向已经清晰：从单纯的经济价值驱动，转向建筑和基础设施的功能恢复与提升导向，更加注重民生改善、文化保护和可持续发展。

02

详细规划适应性增强

传统规划审批程序周期长，常常赶不上市场需求的快速变化。这次政策在增强详细规划适应性方面迈出了重要步伐。

各地可对拟实施城市更新区域的详细规划进行评估、优化，并纳入国土空间规划“一张图”进行监督。

这意味着，对于城市更新这类需要快速响应的项目，规划可以更灵活地适应实施需求。

为支持新产业、新业态发展，《通知》允许各地制定土地混合开发和空间复合利用正面清单，经审批机关批准后，符合清单的项目即可视为符合详细规划。

北京、上海、厦门等地已经在这方面进行了积极探索。例如，北京、上海探索了产业混合用地的工作路径，并制定了相应指导意见。

对于微更新项目，如加装电梯、增设停车充电设施、完善无障碍设施等，在保证公共安全和公共利益的前提下，可以制定规划许可豁免清单，大幅简化审批流程。

这种分级分类的规划管理方式，让不同类型的城市更新项目都能找到合适的规划实施路径。

利用存量土地和房产资源发展国家支持产业的企业，将迎来重要利好。《通知》明确，这类项目可享受不超过5年的过渡期支持政策。

过渡期内，不改变用地主体和规划条件，为企业在转型初期提供了相对稳定的经营环境。

过渡期届满时，符合产业发展方向和监管要求的，可以依法按照新用途办理用地手续。

这次政策还新增了租赁方式，作为过渡期满后办理土地有偿使用手续的选项，能够减轻企业一次性投入成本。

政策还鼓励推进存量土地和空间的临时利用。在不影响远期规划实施的前提下，各地可以制定空闲建设用地的临时利用规则。

比如，一块规划为小区绿地的土地，是否可以在建设前临时用作小区足球场?这样的灵活利用方式，既能盘活闲置空间，又能满足居民日常生活需求。

这次政策强调“更加注重特色发展”。鼓励各地在更新过程中积极开展自然、景观和文化遗产等特色资源的调查和活化利用。

与过去主要依赖单一资源开发不同，政策鼓励建立多门类资源资产组合供应、整体运营的机制。

湖南、湖北等地已经开始探索将自然资源资产打包组合供应，这种整合模式产生的价值远超单一资源出让价格。

历史街区的保护与活化，是城市更新的重要内容。各地实践表明，保留城市烟火气与实现经济效益可以双赢。

例如，成都玉林东路通过挖掘“老成都记忆”，以墙绘艺术再现市井场景，同步升级业态，既留住烟火气，又带动客流增长。

苏州十全街将苏绣、评弹等非遗文化元素嵌入潮流商业，改造后沿线店铺营业额普遍提升30%以上。

05

不动产登记创新

城市更新中，不动产登记是各方高度关注的环节，直接关系到项目能否顺利推进。

《通知》在这方面提出了多项创新服务措施，包括可以预编不动产单元，通过“预告登记”方式保障不动产权利在更新实施中的延续性，稳定各方预期。

对老旧住房自主更新项目，可以采用直接按户首次登记等灵活方式提供登记服务。

对于土地带建筑一并收储供应的，可以在确保安全底线基础上，探索简化申请材料提供登记服务。

这些措施直击城市更新中产权调整的痛点，能够有效降低制度性交易成本，为各类市场主体参与城市更新扫清障碍。

06

历史遗留问题与投资机会

城历史遗留问题，是城市更新中的难点。

《通知》明确要求按照“依法依规、尊重历史、公平公正、包容审慎”的原则予以妥善处置。

特别是对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地，将根据全国国土调查结果，区分发生的不同时期分类明确认定标准和处置政策。

据业内测算，“十五五”期间(2026-2030年)我国城市更新市场的总容量预计将达到约20万亿元。

老旧小区改造是核心赛道，预计投资将达8万亿元以上。地下管网升级改造投资需求约为4万亿元，且智慧化改造占比将提升至30%。

历史文化保护传承领域的投资规模预计也达到2万亿元。中央财政计划投入超过200亿元，重点支持入围的20个城市补齐基础设施短板，探索可复制的城市更新机制。

07

企业机遇与转型路径

面对20万亿元的市场机遇，各类企业都在寻找适合自己的发展路径。央国企凭借资金实力和资源整合能力，成为大体量综合项目的主力军。

以中国建筑集团为例，2025年上半年其城市更新项目新签合同额突破1600亿元，同比增长10%。

民营企业则以灵活高效的优势，聚焦细分赛道。

比如，上海有民营施工企业专注加装电梯这一领域，年签约量达到12个，通过应收账款保理解决资金周转问题，实现了快速盈利。

中小企业则可以在建材供应、施工劳务、检测验收等配套环节找到生存空间。

仅天津南开区广开街道142万平方米老旧小区改造，就产生9.7-13.5亿元建材需求。房地产行业的转型方向也日益清晰。

住建部部长倪虹明确表示，建设“好房子”将成为房企和建筑企业的转型新赛道。

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