联发时光新澍大小户型销售两极分化 孙涛定位精准or定价失误?

如果一个楼盘的一种户型产品卖得特别火爆，从辩证角度来说正向原因是开发商充分洞察市场需求，做出了最合适的产品，反向来说定价是否还有上涨空间？

这种现象就发生在了联发青浦楼盘联发时光新澍身上，项目120平以上的大户型与120平以下的中小户型销售出现了强烈分化。

大小户型销售分化严重

2025年7月24日，联发21.9亿一口气拿下青浦五幅地块，其中三幅为住宅用地，便是如今的联发时光新澍。

拿地后联发光速开发，5个月后便完成了首次开盘，项目共分为两个备案名，时光澄园以中小户型为主，时光璟园以大户型为主。

2025年12月28日，时光澄园首次开盘推出128套住宅，其中96套为114-117㎡中小户型，32套为139㎡大户型。

截止到2026年4月15日，32套大户型仅售出1套，而96套中小户型售出75套，去化表现分化严重。

时光璟园情况也比较类似，2025年12月28日和2026年2月5日累计开盘两次，共推出160套住宅，其中52套为中小户型。

截止到2026年4月15日，该52套中小户型已销售19套，其余108套大户型售出29套。

累计计算，联发时光新澍148套中小户型销售94套，去化率63.5%；140套大户型销售30套，去化率21.4%。

孙涛定价策略之谜

联发时光新澍户型销售情况出现如此大差异，归根结底在于公司沪杭事业部总经理孙涛采取的不同定价策略。

联发时光新澍大户型单价远高于中小户型，这就造成了大户型不仅单价高，总价也更高，以首次开盘的17号楼为例，对比非常明显。

17号楼为16层高层，每层楼2套房，1套为114㎡，1套为139㎡。底楼201室大户型单价4.18万每平，总价581.9万，202室中小户型单价3.4万每平，总价392.9万。

顶楼1701室大户型单价4.35万每平，总价605.5万，1702室中小户型单价3.6万每平，总价412.4万。

可以发现，大户型单价基本高出中小户型约20%，总价则高出更多。

孙涛针对项目营销提出的主要客群是在周边华为基地、北斗基地工作的新青年，从目前销售情况来看这部分群体可接受的总价为400-500万区间，大户型则超出了其预算上限。

从正向角度来看，可以说孙涛这次定价策略非常成功，完全抓住了购房者需求。但从反向来说，其针对中小户型的定价是否低了？大户型定价是否高了？

根据资料显示，联发时光新澍总住宅套数预计为1170套左右，目前仅推出288套，占比24.6%。4月下半年项目即将推出204套新房源，中小户型149套，备案均价3.8万每平，略有上涨。

按照当初拍地时规定，项目中小套型占比为不低于40%，不知在看到中小户型热销后，联发是否还会调整后续供应结构。

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