日本房地产市场的当前坐标

投资者与移居意向人士本月应重点关注的日本市场变化

日本市场的轮廓

    先看价格层面。根据日本国土交通省公布的不动产价格指数，截至2025年11月，日本住宅综合指数为147.3，环比上涨0.7%。如果以2010年为100的基准来衡量，日本住宅价格整体已经上升到约1.5倍的水准。

    不过，真正定义本月市场特征的，并不是住宅整体上涨，而是公寓板块的明显强势。区分所有公寓指数已经达到223.5，较2010年翻了两倍以上。相比之下，独栋住宅指数仅为120.8，两者之间的差距还在继续扩大。

    对于外国投资者而言，这里最重要的一点在于，日本住宅市场并不是一个铁板一块的市场。以东京为核心的大都市圈公寓依然强势，但独栋住宅和地方住宅并不遵循同样的逻辑。即便是兼顾移居需求来进行购置，从未来出售和出租转用的角度看，资产属性更强的都市型公寓，仍被认为具有相对优势。

住宅市场的核心

    日本住宅市场虽然依然维持上涨基调，但上涨的重心已经非常明显地偏向都市公寓。日本整体人口在减少，但东京及主要都市圈的人口集中趋势并未停止，都市地区的住房需求仍然稳健。除此之外，低利率环境与海外投资资金持续流入，也构成了推动都市型公寓价格上行的重要力量。

    如果按地区来看，这种趋势会更加清晰。东京都的公寓指数已经达到237.0，显著高于全国平均水平，可以看出，日本房地产市场明显具有以东京为中心的单极集中结构。地方城市虽然也能看到价格上涨，但节奏明显慢于首都圈，区域之间的价格差距今后仍有继续扩大的可能。

收益型不动产的筛选逻辑

    商业不动产市场也是同样的逻辑。商业不动产综合指数为147.2，环比上涨1.1%，整体呈现出相对稳健的走势。但真正强势的并不是所有商业资产，而是一栋式公寓、店铺类资产等更具现金流属性的板块。至于办公楼，其上涨势头并不如住宅板块那样明确。

    对外国投资者而言，不能只是笼统地看待商业不动产，而需要进一步区分，到底什么资产能够稳定产生收益，什么资产更容易规划退出路径。在日本，市场长期倾向于给予带有稳定租金收入的建筑型资产更高评价，而不是没有收益能力的空地。尤其是在都市地区，针对租赁住宅和店铺型资产的资金流入仍在持续，本月并没有看到这一趋势出现明显变化。相对而言，办公楼市场则受到远程办公普及、企业缩减使用面积等因素影响，不同资产之间的筛选只会越来越强。

流通数据所揭示的市场厚度

    接下来更关键的是流通数据。根据REINS相关统计，截至2025年12月，新挂牌件数仍呈下降趋势，但成交申报件数维持增长，总挂牌件数，也就是库存，同样持续减少。这意味着，即便市场新增供给并不充足，只要是条件较好的物件，买盘依然会迅速介入。

    在首都圈二手住宅市场中，二手公寓的成交件数和价格都维持稳健。放眼全国，二手公寓成交均价已经达到4211万日元，同比上涨6.66%，成交件数也增长25.6%。这组数据释放出的信号非常明确，本月的日本市场不仅价格在上涨，而且上涨是伴随着流动性一起发生的。

    对外国投资者来说，价格高并不可怕，真正重要的是好不好卖。也正因为如此，流通量更厚、交易更活跃的都市型二手公寓，依然是值得优先关注的核心对象。

从供给端理解价格支撑

    本月最具实务意义的变化，其实来自建筑成本与供给端。建筑成本指数显示，2026年1月RC造集合住宅指数达到142.9，同比上涨5.8%。与基准年相比，涨幅约为43%。若按简单估算，RC公寓的每坪建造成本已经升至约143万日元左右。

    这意味着什么。它意味着开发项目的盈亏平衡点被进一步抬高，新房供给更容易受到抑制。与此同时，建筑开工统计也显示，新设住宅开工户数继续减少，无论是出租住宅、自住房还是分售住宅，整体都偏弱。特别是分售公寓供给的放缓，很容易继续成为支撑既有二手公寓价格的重要因素。

    对外国投资者而言，这里的启示相当直接。当新房越来越贵、供应越来越难释放的时候，资金就更容易集中到既有存量中流动性高的住宅上。可以说，本月正是这一结构进一步被强化的时间点。

汇率环境与投资机会

    汇率同样不能忽视。截至2026年3月，美元兑日元已处于158日元区间，日元兑人民币也大约在1日元兑0.0434元的水准。与一年前相比，日元明显走弱。对于来自中国、香港、台湾、新加坡等地的投资者来说，日本房地产以本币计价之后，实际上变得更容易买入。

    举例来说，即使是1亿日元的房地产，仅从汇率角度看，现在投入的本币资金也会比一年前更轻。这无疑会推动更多资金进入东京、大阪的公寓、酒店、民宿以及商业不动产市场。

    当然，这里也存在必须注意的风险。日元贬值在买入时是顺风，但未来一旦出现日元升值，回收资金时的实际收益率就可能受到压缩。因此，本月的投资判断不能只看汇率红利，而必须同时确认两个条件：一是租金收益是否稳定，二是未来出售时的流动性是否足够。

外国人需求与政策拐点

    从外国人需求的角度看，政策和统计都显示，日本市场依旧有顺风。JNTO数据显示，2026年1月访日外国游客为359万7500人。同比虽有下降，但主要原因是春节时间错位带来的季节性因素。实际上，韩国、台湾、东南亚以及欧美市场依旧强势，日本入境需求已经在从过去的单一依赖中国市场，逐渐转向多极化。

    这对酒店、民宿以及景区周边商业设施而言，显然属于偏正面的信号。与此同时，日本厚生劳动省公布的外国劳动者人数已经超过257万人，创下历史新高。对租赁住宅、员工宿舍以及生活服务型商业设施而言，这同样构成需求支撑。对于考虑移居的读者来说，日本仍然是一个持续吸纳外国人需求的国家，这一点本月依旧得到确认。

    不过，本月在制度层面并不全是利好。1月23日决定的外国人接纳与有序共生综合对策，明确呈现出一边扩大接纳、一边强化管理的方向。在留管理DX、在留资格审查严格化、JESTA导入等举措，都说明今后的日本并不是简单开放，而是会朝着更有筛选性的接纳方式前进。

    此外，无论是经营管理签证还是永住许可相关实践，都越来越重视事业实体、雇佣体制、纳税以及各类公法义务的履行。也就是说，买了房就更容易移居、开了公司就自然更容易拿到身份，这样的理解本身是危险的。对于同时考虑移居与公司经营的人来说，真正需要设计的并不只是房产本身，而是签证、雇佣、会计、税务、居住事实在内的一整套落地方案。

本月启示

    那么，站在本月时点，什么资产更值得看好。第一，是以东京23区为中心、流动性高的二手公寓。价格确实不低，但买方层足够厚，出租转用容易，退出路径也相对清晰。第二，是大阪以及主要观光地的住宿类、商业类不动产。这类资产更容易受益于日元走弱和入境需求多极化。当然，如果缺乏运营能力，对这类资产仍应保持谨慎。第三，是能够承接外国人居住需求的都市收益型不动产。

    相反，需要谨慎观察的，则是地方流动性较弱的住宅、用途受限的特殊物业、以及管理负担过重的资产。表面收益率看起来再高，如果未来接盘买家有限，投资效率很可能大打折扣。本月市场传递出来的核心信号其实不是买哪里，而是必须看清未来卖给谁。能否看见退出买家，已经比单纯判断价格高低更重要。

总结

    总体来看，本月的日本房地产市场对于外国投资者而言依旧具备吸引力，但同时也进入了更强调筛选与制度应对的阶段。买入仍然有价值，但并不是哪里都可以。居住价值依然很高，但买房与拿身份是两套逻辑。作为公司经营据点，日本仍有吸引力，但前提是真实可持续的事业运营。

    更重要的是，在本月的投资判断中，选择未来更容易出售的资产，重要性比以往更高。当前并不是一个可以无差别布局的阶段，而是一个必须综合考虑都市流动性、建筑成本上升带来的供给约束、日元贬值红利以及制度趋严这四项因素之后，再做选择的市场。

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