DNE陈名：如何调整资管策略应对市场下行

新经济领域如何重塑投资策略？

陈名：“旧经济”主要指2018年之前中国可投资资产中占主导的办公和零售物业。而此后，物流、工业园、数据中心等新经济资产逐步崛起。这些物业服务于高科技制造、电商巨头、先进技术企业等非传统租户，正成为创新驱动的核心。

东久新宜的投资理念，就是对这些新经济空间进行端到端的管理，涵盖开发、租赁、物业管理和基金运营。

目前，我们管理着1,480万平方米的总建筑面积，在管资产总值约180亿美元，涵盖物流仓库、制造厂房和产业园区。尤其在制造厂房领域，我们已经成为行业领先品牌，以服务于中国新智能制造生态而闻名。

当前资产管理者面临的最大挑战和潜在机会是什么？

陈名：挑战首先来自供需失衡。所有商业地产领域都在经历租金和估值的周期性调整。

但机会同样明确。除了零售、租赁住房和数据中心这类受益于稳定现金流或AI投资浪潮的资产外，物流资产自2025年起已开始出现触底迹象。在我们跟踪的24个物流仓库重点城市中，有16个城市的空置率出现下降，说明租赁活动正在加速。中国物流市场有望在不久的将来实现供需反转。

C-REITs的发展如何重塑资产估值与资本市场？

陈名：东久新宜于2022年10月发行了C-REIT产品，是较早参与该领域的市场化机构之一，也是目前少数持续专注于制造厂房类资产的REIT管理人，形成了显著的竞争壁垒。

行业如何调整资产管理策略应对市场下行？

陈名：我们主要做了三件事：

第一，提升组织效率。
面对供需失衡，我们把更多精力放在租赁和资产管理上，而不是继续拿地。同时调整了激励机制，使其更好地与资产管理目标对齐。目前我们拥有一支高效、专注、反应迅速的团队，资产层面的表现持平或远超行业平均水平。以长三角为例，我们的出租率持续超过市场平均10个百分点以上。在竞争激烈的廊坊物流市场，我们的物流资产出租率达到了92%，而行业平均只有78%。

第二，加速资本循环。
过去三年，我们剥离了一些非战略资产，卸下历史包袱，将回笼的资本投入到我们判断即将触底的智能制造和物流仓储资产中。

第三，强化基金管理能力。
2021年以来，我们通过不同基金工具累计募集了72亿美元的股权资金。截至2025年底，我们的基金AUM已超过160亿美元。

在资金结构上，2022年之前我们主要从外资募资，因为他们偏好土地开发阶段的投资；而国内资本更关注稳定资产。2022年后，我们的募资重心已经转向国内投资者。