6、REITs商业市场动态深度分析报告

📊 核心事件摘要

本周REITs市场动态聚焦消费基础设施REITs的稳健表现与年报披露季的分红窗口。核心事件包括：中金普洛斯REIT发布2025年年报并公告第15次分红、华夏基金华润有巢REIT完成2025年度第4次分红、消费基础设施REITs出租率维持97%高位、市场回调加剧但跌幅收窄、产权类IRR提升至4.2%。政策层面，REITs发行范围拓展至15大行业，扩募启动时间从12个月缩短至6个月。

全市场总市值：2239亿元，环比下降0.07%

消费基础设施REITs：12只，市值425.9亿元，占比18.8%

园区基础设施REITs：20只，市值371.1亿元，占比16.4%

仓储物流REITs：10只，市值272.8亿元，占比12%

保障性租赁住房REITs：8只，市值187.3亿元，占比8.28%

3月上半月：中证REITs全收益指数收跌1.7%，产权类回调显著，超96%个券下跌

3月下半月：指数下跌0.13%，跌幅连续第三周收窄，经营权类跑赢产权

流动性：日均换手率0.30%-0.37%，日均成交额3.70亿元

平均出租率：97.68%（2024年）→ 97.20%（2025年Q3）

租金收缴率：99.45% → 99.65%

EBITDA利润率：62.59% → 66.61%

租金续租调整率：6.6%

华夏华润商业REIT - 青岛万象城

出租率99% | 年化分派率约4.5% | 客流同比增10.9%

中金印力消费REIT - 杭州西溪印象城

出租率97.91% | 年化分派率约4.8% | TOD购物中心

华夏大悦城商业REIT - 成都大悦城

出租率98.10% | 年化分派率5.46% | 租金363元/㎡/月

华安百联消费REIT - 上海又一城

出租率95%+ | 年化分派率5.59% | 分派率最高

华夏首创奥莱REIT - 武汉首创奥莱

出租率99.17% | 年化分派率约4.8% | 出租率最高

易方达华威市场REIT - 华威市场

出租率95%+ | 年化分派率约5.2% | 年内涨幅71.36%

中金普洛斯REIT• 分红金额：8877.27万元• 分红比例：99.98%• 权益登记日：2026.4.3• 备注：第15次分红，累计14.61亿元

华夏基金华润有巢REIT• 分红金额：1385.8万元• 分红比例：99.9978%• 权益登记日：2026.3.17• 备注：2025年度第4次分红

1. 高比例分红持续：消费基础设施REITs历史年度分红比例近100%，深市消费REITs累计分红12次，分红金额合计7.23亿元

2. 分红频次较高：年报发布后将迎来全年集中分红季，4月为分红窗口期

3. 分派率优势：产权类REITs派息率4.67%，经营权类8.46%，已追平红利股股息率

消费基础设施 - 97%+，租金收缴率近100%

保障性租赁住房 - 95.27%，收缴率超98%

仓储物流 - 93%+，红土创新盐田港等项目100%满租

产业园区 - 85%-90%，内部分化明显

数据中心 - 95%+，新型基础设施领涨

2025年运营数据：

• 基金本期收入：约4.23亿元• 可供分配金额：约3.35亿元• 年化现金流分派率：约5.34%• 项目整体出租率：约90%，同比提升3.17个百分点• EBITDA利润率：65.79%• 服务企业：约80家（零售电商、快递物流、食品冷链、生物医药等）

2025年12月1日，国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，将REITs发行范围拓展至15大行业。

新增类别：• 商业办公设施（超甲级、甲级商务楼宇）• 城市更新设施（老旧街区、厂区改造等）• 体育场馆项目• 四星级及以上酒店

扩募时间缩短：从12个月缩短至6个月，提升资产盘活效率

常态化发行：REITs发行进入常态化阶段，审核程序简化

民营企业参与：顺丰、唯品会等民企成功发行REITs

📈 短期趋势（1-3个月）

1. 年报披露季聚焦分红窗口，4月将迎来集中分红期2. 市场回调幅度逐步收窄，经营权类率先反弹3. 消费基础设施REITs出租率维持高位，现金流安全垫稳固4. 关注业绩归因、持有人结构及资产评估值变化

📊 中期趋势（3-6个月）

1. 新资产类型REITs将陆续上市（商业综合体、写字楼、酒店等）2. 扩募项目加速推进，优质资产注入提速3. 解禁压力：2026上半年合计有22个项目解除限售4. 消费提振政策持续发力，仓储物流需求韧性增长

📉 长期趋势（6-12个月）

1. REITs市场规模持续扩容，向3000亿元迈进2. 资产类型持续丰富，覆盖行业达15大类3. 商业地产转型加速，REITs成为房企关键抓手4. ESG常态化披露，推动可持续发展投资

1. 关注高分红标的：消费基础设施REITs分派率4.5%-5.6%，出租率97%+，现金流稳定

2. 关注解禁影响：2026上半年22个项目解禁，关注解禁份额较小或浮盈不高的标的

3. 关注新发机会：东方红隧道智能运维高速REIT(首发)与中金厦门安居REIT(扩募)已获注册通过

4. 关注板块轮动：经营权类抗跌性较强，能源板块逆市上行，数据中心领涨

• 市场风险：REITs价格波动受经济环境、运营管理等因素影响• 流动性风险：封闭式运作，只能在二级市场交易• 利率风险：无风险利率上行影响REITs估值• 底层资产风险：出租率、租金水平可能发生变化

数据来源

• 上海证券交易所• 深圳证券交易所• 中金公司研究报告• 华泰证券研究报告• 东方财富网• 各REITs管理人公告