房地产的市场属性与理论基础的完善需求

        房地产的市场属性与理论基础的完善需求
      近年来，在中国蓬勃发展的房地产业，是一部市场经济宝贵的教材，这部教科书包含的内容值得深入发掘和总结，认真总结其经验和教训，将对完善市场经济理论有重要价值。
       1）房地产是国民经济发展的支柱产业定位问题
     2003年国务院18号文件，指出当时房地产的发展规模大，在GDP中占比不小，拉动产业多，已成为国民经济发展的支柱产业。
     显然，文件是从阶段性的经济发展状况评价房地产的，文件并没有探讨“房地产在整个国民经济发展格局中地位”问题，脱离房地产在整个国民经济发展格局中定位的探讨，看到它当时绿叶葱葱，就说它来年，来年的来年仍然绿叶葱葱，缺乏对房地产市场属性的深刻认知。
    回忆历史，1999年时任美国总统克林顿访华时曾说过，把房地产作为支柱产业不可能持久。
     2）房地产价格走势的制约因素
     从市场现象来看，制约房地产价格走势的主要因素是“供求关系”，次要因素是市场的波动性。
     论述市场波动性的文献，可参阅技术分析大师R•E•艾略特，1938年发表的一篇“市场专论”文章。文章指出：因社会情绪变化将引起市场状态变化，而市场状态变化又将引起社会情绪的变化，互为因果。这种互为因果的运动将造成波浪运动走势。艾略特认为这种互为因果现象造成的波浪运动甚至可引伸到社会其他领域。
     在房地产问题上，供求关系与市场波动性现象呼应，价格走势呈现出它的顽强性，其中供求关系是主要矛盾的主要矛盾侧面。
       3）混合经济制度下房地产理论基础的完善之路
      混合经济制度下，需要解决的基础问题是，以行政主导的发展模式，如何与市场经济实现和谐衔接的问题。这是关系到“历史是否走着曲折的路”的大问题。
      当权力与市场经济的和谐衔接方略探索，尚未提升到理性认知时，围绕房地产的实践过程和符合科学规律的理论形成过程，将受到认知水准的制约。
      ● 土地使用权出让金问题上的教训
在土地使用权出让金的具体操作中存在的缺陷，对社会造成了巨大的负面效应。
      按土地管理法“允许地方政府有偿出让土地使用权”，但在具体操作中，形成了“以行政定价的方式，收取土地，以竞价方式向房地产开发商，转移土地使用权”的流程，而后，土地使用权出让金成为房屋价格的组成部分。
      由於土地使用权出让金按“竞价”方式运作，在“市场上升通道”规律的作用下，土地出让金价格节节攀升，结果对房屋需求者和企业而言，出现了具有“税外税特征”的收费状态。对民财强力收割的局面，违反了走共同富裕道路的初衷。
      土地使用权出让金问题上的教训是，由于财富扭曲流动，对经济的内循环，民众对政府的鱼水情怀，均存在着负面效应。
      ● 房地产的唱空和唱多
      进入2026年以来，不少地区出现了房价下跌的现象，其中二手房价格下跌更为明显。
     由于政策层面的观点是，促进房地产业的稳健发展。因此，就出现了“唱空与唱多”的分歧局面。
      唱多的观点认为，唱多房地产，与政府对房地产扶持政策的实施配合，可以消除人们对房地产价格下跌的恐惧心理，重拾信心，扭转房地产的价格走势，激活经济内循环。
      上述唱多房地产的观点，实际上是用艾略特的波动理论，力图扭转房地产的价格走势，这种看法的不足之处在于，艾略特的波动理论，在供需关系越过拐点后，它只能服从由供需关系决定的市场趋势，起助推作用。
      其实，市场不需要唱多或唱空扭转其走势，当需求侧的刚需与需求者的经济实力贴合后，市场的运行趋势就会变化。在此之前，政府以补贴方式，期望扭转房地产价格走势的努力，成功的概率不大，政府补贴所能达到的力度，与雷霆万钧运行的市场趋势比，不在一个数量级上。
      ● 房产税政策的制定应站在土地财政的肩上斟酌
     在房产税上海和重庆的试点文件中，规定房产税税基为当年市场价格或折扣，或出租房屋收益的某个比例，房产税税基价格每年将由地方政府相关部门发布。
      这就构成了收税主体，同时又是税基定价权所有者的运行机制，形成这个机制的理念基础，与设计土地使用权出让金运行规范的理念基础是相同的，都是强有力的行政主导模式。
      鉴于土地使用权出让金政策走过的历程存在负面效应，因此，如何避免在行政主导模式下，出现扭曲现象的概率，是深化改革面临的课题。
     但从试点文件及主流观点看，在土地使用权出让金问题上的教训，并没有引起社会的关注，或者说没有意识到有教训。
      房产税政策的制定应站在土地财政的肩上斟酌，应立足于“为走共同富裕道路的初衷保驾护航，爱护党的生命”的立场，形成符合科学性的法规，为国家的可持续发展战略做出贡献。
      毛主席曾说，“只有党的政策和策略全部走上正轨，中国革命才有胜利的可能，政策和策略是党的生命，各级领导同志务必充分注意，万万不可粗心大意”。
     为此，房产税政策的制定应分析中国的具体情况，谨慎斟酌。
     显然，试点文件提出的条款存在理论上的争议，包含着土地使用权出让金的房价，作为税基值得商榷，税基定价由地方政府相关部门按年度发布，存在造成“税收额度扭曲，或不确定性”的伏笔。
      考虑到中国的土地所有权属于国家，而且只有短期的使用权，这与国际惯例不同，同时由于多种原因，存在低收入人群居住相对较大面积住宅的现象，以及鼓励生育的政策诸因素，因此，规定按人使用面积免税的思路并不可取。
      以下思路可能是可取的，按户规定免税面积，而且规定相对宽松的面积大小，如每户免税面积500平方米左右，超过免税面积的持有房屋，排除以房价为税基的思路，按占地面积的大小计税，体现出住别墅的高收入人群，与住高层住宅平民的收税差异。住房占用土地面积的单位面积收税定价，不同地区允许存在差异，但应由人大立法确认，不宜随意变更。
      结束语：
      因此，混合经济制度下的围绕房地产领域的理论基础，需要完善，而不能在常规思维模式下徘徊。这既是一个已经存在的课题，又是一个新课题，也是一个其答案需要经得起历史检验的课题。