策规师的成长手记

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空置率超过22%，租金连续八个季度下跌，部分楼宇三分之一的楼面亮着灯却没有人。

这是2025年，上海甲级写字楼市场的真实剪影。北京的情况也好不到哪里去——全市平均有效净租金从2024年初的283元/平方米/月，跌至2025年末的220元以下，两年累计跌幅超过22%。

有人说，写字楼的黄金时代结束了。

但这个判断只对了一半。

01 供需错位：这轮下行的根本逻辑

要理解今天的写字楼市场，先要回到过去十年。

2010年代，中国一线城市经历了一轮规模空前的写字楼建设潮。企业高速扩张、外资大举入场、互联网公司疯狂圈地，催生了旺盛的办公需求。开发商、地方政府、险资机构，纷纷把甲级写字楼视为最稳健的资产之一——高租金、长租期、优质租户，看上去是完美的长期持有标的。

于是，楼越盖越多，越盖越高，越盖越豪华。

但需求侧的变化在2021年前后悄然开始：互联网公司裁员收缩，外资企业整合亚太区架构，金融行业监管趋严，中小企业融资难度加大。企业不再扩张，反而开始算账——我真的需要这么大的办公室吗？

供给的惯性与需求的收缩，在这几年迎头相撞。空置率上升、租金下跌，是这场碰撞的必然结果，而不是意外。

02 分化加剧：不是所有地方都在跌

但如果以为这是一场全面溃败，那就错了。

其实办公市场内部正在发生深刻的分化。

比如，中关村，是北京最鲜明的反例。 2025年，中关村子市场净吸纳量超过17.6万平方米，占全市总量的53%，创下近20年来的峰值。驱动这一数字的，是商业航天、人工智能、新能源等新兴产业的爆发式聚集。这些企业不在意金融街的门牌，不在意CBD的地标，他们在意的是生态——上下游企业在不在附近，顶尖工程师愿不愿意来上班，政府审批是不是方便。

同时，上海的前滩和徐汇滨江，是另一个缩影。 这两个板块以更新的楼龄、更合理的租金、更好的滨水配套，成为大量租户从老牌CBD迁出的首选目的地。它们的租金涨了吗？没有，但去化速度远快于市场平均。

而与此形成鲜明对比的，是上海虹桥商务区——日租金低至4.60元/平方米，空置率超过25%，楼宇竣工年份不算太老，却因为区位对非长三角企业吸引力有限，始终难以消化庞大的存量。

我们可以看到，规律已经很清晰：位置不再是最重要的变量，产业生态才是。 一个区域有没有聚集效应、有没有配套的人才和供应链，决定了它在这轮分化中站在哪一边。

03 需求重构：企业到底需要什么样的办公室

理解市场的未来，必须先理解企业的需求正在发生什么变化。

第一个变化：弹性压倒规模。

混合办公在疫情后被迫推行，却意外地被大量企业保留下来。员工不再每天到岗，到岗率普遍在60%–75%之间。这意味着，一家200人的公司，维持1500平米的固定办公室，实际上有三分之一的空间在日常中闲置。

精算能力越来越强的企业CFO们开始发问：这笔钱花得值吗？

于是，弹性工位、短期租约、可扩缩的办公方案，成为越来越多企业的主动选择，而不再只是初创公司的将就之举。

第二个变化：服务压倒空间。

传统写字楼卖的是"地址"——一个能接待客户、印在名片上的CBD门牌。但企业越来越意识到，他们真正需要的，是一整套能让员工高效工作的服务系统：

空间是载体，服务才是产品。 能提供这套服务的运营者，才是未来写字楼市场真正的竞争主体。

第三个变化：体验压倒面积。

招聘竞争越来越激烈的今天，办公室本身已经成为吸引和留住人才的工具。自然采光、健身设施、咖啡区、户外露台、步行可达的餐饮配套——这些曾经被视为"奢侈品"的东西，正在成为优秀员工的基本期待。

一个1000平米但阴暗逼仄的传统写字楼，和一个700平米但设计精良、配套丰富的现代办公空间，在人才市场上的竞争力，早已不成比例。

04 出路：办公市场的三条转型路径

面对这些变化，市场参与者——无论是业主、运营商，还是企业自身——都需要认真思考转型路径。

路径一：从"出租空间"到"运营服务"

这是整个行业最核心的转型命题。

联合办公的先行者们已经验证了这个模式的需求真实性，但也证明了单纯追求规模扩张、忽视运营质量的路走不通。下一阶段的服务型办公，竞争的不是工位数量，而是运营深度：

能不能帮助租户提升工作效率？能不能提供有价值的企业服务？能不能真正成为租户业务的一部分，而不只是一个"有桌子有椅子的地方"？

做到这一点的运营商，议价能力和续约率都会显著高于市场平均。

路径二：存量资产的价值重塑

大量空置的写字楼，正在面临一个严肃的选择：继续等待，还是主动转型？

等待是有代价的。空置不仅意味着租金收入损失，还意味着持续的物业维护成本、资产贬值压力，以及租户心理上对"空楼"的厌恶感——空置率高的大楼，往往会陷入越空越难租的恶性循环。

主动转型的方向有几条：降级出租，将甲级标准下调，吸引对租金更敏感的中小企业和政府机构；混合业态改造，引入餐饮、零售、健身、亲子等功能，从单一办公楼变成"城市综合体"；或者彻底转换用途，改建为长租公寓、养老设施、文化创意园区，将商业价值重新锚定在居住或文化消费需求上。

北京和上海均已在政策层面为商办物业改建松绑，这是一个重要的结构性机会。

路径三：企业自身的办公策略升级

对于企业而言，这轮写字楼调整期，反而是一个难得的窗口——用更低的成本，获得更高品质的办公环境。

成本驱动型升级正在成为市场主流：从老旧的CBD物业，搬到同等面积但更新、更好的新兴板块，租金不升反降。更激进的做法，是将固定办公面积缩减30%–40%，余下的办公需求通过弹性工位补充，同时把省下的租金投入员工体验和数字化办公工具。

这不是降级，这是重新定义"办公室"在企业运营中的角色。

05 写在最后

写字楼的黄金时代，是一个特定历史阶段的产物——那个阶段的特征是：企业持续扩张、人口向大城市集中、房地产作为核心资产配置。

这些前提条件，都已经发生了深刻改变。

但这并不意味着办公市场失去了价值。它意味着，价值的来源变了。

未来的赢家，不会是那些拥有最多平方米的人，而是那些真正理解企业需要什么、并且能把这些需求转化为可持续服务的人。

市场从不等人。空间的价值，从来都由使用者定义。

率先完成转型的，才能在下一个周期中站到价值的那一边。

数据来源：莱坊、仲量联行、高力国际、戴德梁行 2024–2025年北京/上海甲级写字楼市场报告

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一名策规师的文旅策规｜城市更新｜自我成长的手记

作者：占晓松（ID：18201784120）探索｜思考文旅经营 |城市更新问题，致力于让生活更美好。如需探讨，欢迎来交流！