房地产市场会调整多久:存量住房有多少,多久会出清?新增需求会有多少?

引 言

前面我们已经分析对比了中美日三国自20世纪60年代至今的房价周期，通过横向跨国的对比，我们知道了各自房价上行周期、下行周期持续的时间、房价的变动幅度等；也知道了在可比的经济水平、人均住房、住房空置率、人口变化趋势等条件下，当下中国房地产市场未来走向可以参考的对象。

房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）

跨国横向对比只是一种可比参考，如同对于一个国家已经经历过的历史阶段或者社会演变，对于还没有以及正在经历或者将要经历相同历史阶段或者社会发展时期的国家来说，他国历史就可以作为本国的参考，但它们相互之间本身并无联系，并不会彼此影响。

即美国和日本历史上的房价周期并不会直接影响中国未来的房价走势，各自独立存在。

接下来，我们讨论会影响中国未来房价走势的因素。当然，这些因素与房价的关系，在美日的历史房价周期中已经得到了印证。

我们要讨论的范围包括存量房多少、之前房价上涨的原因会否持续、房价什么水平合理、住房更新换代对房地产市场的影响等。

当然，我要再次提示各位同学，我只是在对未来房价走势的影响因素做分析，建立起它们与未来房价之间的联系，以便各位同学知道如何分析未来房价走势，我不对未来房价做预测，更不具有任何一种倾向性的判断——既不从房价会跌的角度来找依据，也不从房价会涨的角度来找理由。

只是基于客观条件来分析它们对房价的影响，基于这些条件以及它们对房价的影响原理，如何去判断未来房价走势是每个个人自己的事情，并对自己的判断和行为负责，而不要依赖于别人的判断。

如果你是先基于一种倾向性的判断来分析影响因素，你会倾向于寻找支持自己判断的依据而选择性忽视不支持这种判断的理由，这就失去了客观性，你的判断也就失去了可靠的基础。

要做出准确的判断，就不要“先下结论，后找材料”，而只在对充分全面的客观条件分析后做出判断，不带有任何倾向性判断的选择性筛选材料。

如果你倾向性地认为房价会涨或者希望房价会涨，那你就会选择性的筛选支持房价涨的理由；反之，如果你倾向性地认为房价会跌或者希望房价会跌，那你就会去寻找支持房价下跌的依据。

我只遵循客观原则，无论是支持房价上涨的条件，还是会促使房价下跌的因素，都只做客观分析，是涨是跌的判断交给你们每个人自己。

正如谢洛克·福尔摩斯说：

“在还没有资料之前就做推论是极大的错误。人会不自觉的将事实歪曲以符合推论，而不是根据事实来认定。”

而且我们讨论未来房价，是限定在未来10-20年以内，而不包括二三十年以上的期间，二三十年以后的事情，可能与我们今天所知道的变量已经没有多大关系。另外，本文分析中所说的房价面临压力或者哪些条件不支持上涨，并不意味着它们会促使房价在现有基础上进一步下跌，不涨不意味着会跌，不跌也不意味着会涨，可能保持稳定。

本文聚焦探讨我国现有住房供应和需求情况，以及考虑未来新增需求后，存量住房与需求之间的供需关系，包括当下有多少存量房、需要多久才能市场出清以及新增住房需求会来自哪里、会有多少。

一、当下中国存量房有多少、待售库存出清需要多久

在前面的文章中已经研究过，中国并没有统计发布存量房数量，包括住房总面积、总套数、空置房数量等，但我们可以从一些已有信息来评估存量房情况，这些数据包括长期居住的住房数量、人均住房面积和间数、平均每套建筑面积、每年新建商品房完工面积与销售面积、二手房销售平台的挂牌房源数量等。

搞清楚存量房情况，包括现有有人长期居住的住房和空置住房，就可以评估出现有住房供应情况。

（一）有人长期居住的住房情况

通过我的文章《房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）》，我们已经知道，截至2020年10月31日（这是第七次全国人口普查的基准时点），我国长期有人居住的普通住房是4.65亿多套，对应着4.65亿多户家庭（按照统计标准，一套住房对应一户家庭），居住着12.39亿多人，平均2.7人有一套111多平的住房，平均一个三口之家就有一套120多平的房子（见下图1）。

注：来源于国家统计局。这里指居住在普通住宅的家庭户,一套住房对应一户（实际中国总家庭户有4.94亿多户，集体户2800多万户，共5.2亿多户，合计约14.1亿人口）。普通住宅之外包括集体住所（学生宿舍、职工宿舍、工棚、养老院、福利院、宗教场所等）、工作地住所等。

图1

这并没有包括空置房屋、集体住宅（养老院、学校宿舍、职工宿舍、寺院内住宅等）、商住两用房屋等，其余将近1.7亿人口对应居住在非普通住宅，比如集体住宅、商住两用房屋等。其中，居住在非普通住宅的家庭户有约3100万户，对应人口约5400万人（具有家庭关系并合住在一套住房称为家庭户）；集体户2800多万户，对应人口约1.19亿人（集体户是指非家庭关系的多人居住在一起，比如工厂宿舍、学校宿舍中的一间宿舍一同居住着几个人，算作一户。来源于国家统计局第七次人口普查数据库，见下图2）。

注：来源于国家统计局。

图2

注意，不要把这里的家庭户或者集体户理解为按照户口登记地户口或者户口簿去计算，而是以一套住房为标准，有人实际居住的一套住房，不管户口登记地是否在此，不管一个户口簿上有多少家庭人口，也不管房屋是自有还是租赁，只算实际在这套房屋居住的人为一个家庭（详见《第七次人口普查方案-调查表及解释说明》：https://www.stats.gov.cn/sj/pcsj/rkpc/7rp/zk/html/fu06.pdf；也可见后附截图）。比如，一套住房中有祖孙三代人同住，视为一个家庭户，如果爷爷奶奶、父母、孙子孙女三代人各自住在一套住房，不管有没有分家、是否在同一个户口簿上，也不管户口登记地在何处，都算做三个家庭户。

事实上，有不少家庭或者个人名下不止一套住房，而是有多套住房，没有实际有人长期居住的住房即空置房并没有在计算人均住房时统计在内；那么，按照普通住宅的家庭户和对应的12.39亿人口计算，实际人均住房套数和住房面积都要大于图1中公布的数据，小于2.7人就有一套超过111多平的住房。

因此，我国有人长期居住的住房面积本身是比较宽裕的，把空置住房考虑在内，人均住房套数和住房面积则更为宽裕。在不考虑住房房龄和住房品质的情况下，我国现有住房套数和住房面积充足。

（二）2000-2025年新建住房、新建待售住房有多少

通过计算我国2000-2025年新建住房和销售住房，就可以推算出我国新建住房数量、新建待售库存数量、现有住房保有量和房龄情况。

1.全国累计新建住房有多少、其中空置房有多少

表1

注：1. 数据来源于国家统计局，陶小江整理计算。

2. 空格处表示数据缺失。

3. 未列明是住宅的就是指所有房屋，包括住宅、办公用房等。

4.指房地产开发企业的开工、完工和销售数据。

由上表1可知，2000-2025年，我国房地产开发企业累计修建了2470970.44万平方米的住宅（含截至2025年底已经开工未完工的住房），这当然基本都是城市商品住宅，按照平均每套建筑面积92.17平方米计算（见后图3），对应268088363套住宅。

这说明城市住宅房龄普遍在二十五六年以内，房龄不老，可使用寿命还很长。

而且我们也可以判断，我国1978年才改革开放，八九十年代市场经济才起步，哪有什么商品住宅建设，真正的商品住宅建设都是90年代以后的事情，房龄都不老。

尽管应该有少部分镇有修建商品房，但数量极少，不会对分析结论产生影响。就我四川老家，几乎没有镇有商品房。没有哪个房地产开发企业会到乡镇去搞房地产，更不可能在农村建商品房，没人会买。乡镇和农村的当地人都是搞一块地自己建独栋住宅或者相互建联排住宅，不会有人愿意住集中修建的高层住宅，或者去购买开发商统一修建的住宅。

我也走遍了差不多半个中国了，不是那种城市和景点打卡式的足迹，而是足迹遍布了去过的地方的基本上所有城镇和乡村，除了那种度假康养小镇和极少数经济特别发达的镇子有建设商品房外（那些经济很发达的镇子甚至比很多县城还大），普通乡镇都没有商品房，顶多是类似于安置房那种集中住宅区。

因此，这新建的268088363套住宅基本全在城市。

而截至2020年（见后图3），我国城市家庭户数是192180772户（平均一户家庭2.5人=485050419人÷192180772户），这对应192180772套住房（第七次人口普查标准是一套住房对应一户家庭），实际居住的住房总面积是1763034.88万平方米（按平均每户居住面积92.17计算）。

即，在不考虑2000年以前的存量房的情况下，仅是2000年以后修建的住房，就有多余2470970.44-1763034.88=707935.56万平方米，对应多余268088363-192180772=75907591套住房。

显然这75907591套住房是在上述家庭户和个人名下中的空置多套房和开发商手里的持有待售房。

当然，这是按照平均数的一种估算，实际的住房套数肯定有差异；另外，有的镇也有修建商品住宅，特别是一些经济繁华的镇和旅游度假的地方，这需要从上述总的商品住宅中剔除，但不会对结论产生影响——2000-2025年的新建商品住宅明显高于城市家庭户实际住房需求。

2.全国新建待售库存住宅有多少

用新建住宅的完工面积和完工套数减去销售面积和销售套数，就可以得出2000-2025年以来建设完工但还没有售出并留在房地产开发企业手里的存量新建商品房，这部分房屋可能完全空置待售、可能出租。我们可以将这部分没有归集到个人名下的住房视为空置房（尽管出租性质不算空置房，此处忽略）。

根据国家统计局的数据，在全国范围内，只有统计公布新建房屋的竣工面积，并没有区分住宅与非住宅，不是所有省份和城市都会区分统计公布各年度住宅竣工面积，只有部分大城市有区分统计，比如北京、重庆、上海、成都、广州等，而像南京就没有区分统计公布，因此，无法得知全国范围每年的新建住宅竣工面积。

于是，在全国范围内，我们用所有房屋的竣工面积减去销售面积得知竣工与销售差距；同时，根据国家统计局数据计算，2010-2025年期间，基本上常年新开工房屋面积中住宅开工面积占比73%左右，2000-2009年这个比例则基本上常年在80%以上，据此，我们也可以估算出住宅竣工面积与销售面积的差。

由前表1可知，2000-2025年，累计新建房屋竣工面积比销售面积少55.5亿平方米；2005-2024年的新建住宅竣工套数也比新建住宅销售套数少很多。

这是不是意味着供需存在缺口或者不存在新建房屋库存未售而多余的情况呢？

有思考的同学应该会发现，这种计算方法是不对的，因为很多房屋销售是卖的期房。房屋销售时，房子正在建设还未竣工，竣工房屋的时点总是滞后销售时点的，除非是现房销售，而这些年来很多都是期房销售，只有最近几年考虑到房企债务危机，为了避免期房烂尾无法交付，才收紧了期房销售的政策，现房销售开始增加了。

因此，为了做到相对准确的估算2000-2025年新建房屋与销售房屋的差额，我们用住宅新开工面积减去住宅销售面积（2470970.44-2212732.35）得到的结果是258238.09万平方米。

即，这26年来，累计有超过25.8亿多平方米新建商品住宅还没有售出（因为销售面积是包括2000年以前的开工建设住房转入2000年以后销售的部分，因此这个差是超过25.8亿平方米的）。

如果按照2020年第七次人口普查公布的全国平均每套住宅111.18平方米计算（见图1），在房地产开发商手里还库存结余23227027套住房待售。

而111.18平方米/套住宅的平均面积是将乡镇和农村住房包括在内的，乡镇和农村住房面积普遍比城市的小区住宅面积要大很多，比如，我家在农村的房子有差不多300平米；根据第七次人口普查，城市平均每套住宅面积为92.17平方米（见下图3），乡镇平均每套住宅面积为117.74平方米（见下图4），农村平均每套住宅面积为128.49平方米（见下图5）。

图3

图4

图5

新建商品房基本集中在城市，那么，按照平均每套住宅92.17平方米计算，有28017586套住房还在开发商手里持有待售（修建了26808.84万套，销售了24007.08万套）。这不是一个小数目。

如果按照2024年年销量700万套住宅计算，在不考虑2026年及以后新开工的住宅情况下，截至到2025年累计已经开工的住宅，还需要至少4年以上才能出清（按照2025年年销售面积计算，也要将近4年才能出清）。

在不考虑存量待售二手房的情况下，这2800多万套新建存量房至少会在2030年以前对房屋销售形成压力，对房价形成抑制。

不过，把2026年及以后新开工的新建住房计算在内，这个出清时间会更长。

当然，也有可能年销量会上升，这个库存出清的时间就会缩短。就像2026年3月份上海二手房成交量创下近五年单月新高。

但一时的风吹草动并不能决定房地产市场的根本走势，现在很多人是还抱有房价会再次上涨的期待，一有政策或者局部区域性市场行情，就会风吹草动，他们会在短时间和局部区域掀起一波结构性行情，这是由于经历了过去20年房价上涨带来的经验幻想。

房价的大方向还是取决于我们所分析的这些因素，这才是市场经济的底层逻辑。尽管影响房价的因素不限于我们所探讨的这些条件，但这些条件是发挥根本性作用的因素，在自由的市场经济中，对房价起着决定性作用。

当然，我们也要考虑到，我国并不是完全自由的市场经济，政府政策对市场具有很强的干预能力。

3.核心大城市新建待售库存住房有多少——北京

知道了全国范围的新建存量房和空置房情况，我们再来看核心大城市的代表——北京的住宅竣工和销售之差，这可以使我们了解核心大城市与全国平均水平相比的差异性。

在我的文章《从2000年以来中国房地产市场发展看当今房地产行业困局和企业债务危机：以北京为例》，已经分析知道了，2000年以来北京的商品住宅竣工面积是明显超过销售面积的；在本文的分析中，我们进一步可以知道，2005-2024年住宅竣工套数也是明显多于销售套数（见下表2）。因此，我们无需再计算2000-2025年的住宅新开工面积与销售面积之差，因为这肯定要明显高于竣工面积与销售面积的差。

表2

注：1. 2024年及以前的数据来源于国家统计局，2025年的数据来自北京市统计局，陶小江整理计算。

2.空格处表示数据缺失。

3. 指房地产开发企业的开工、完工和销售数据。

即使只按照竣工面积与销售面积的差计算，截至到2025年末，北京还有4394.36万平米已完工而未出售的商品住宅（这相比截止到2023年10月的3815.18万平方米（详见我的文章《从2000年以来中国房地产市场发展看当今房地产行业困局和企业债务危机：以北京为例》），又新增了近600万平方米）。

再按照2025年年销售724万平米计算，不考虑存量待售二手房和2026年及以后新开工住宅的情况下，还需要至少6年多时间，北京现有的存量新建住房才能出清。

而实际上由于结余的未售面积要明显高于4394.36万平米，且2026年及以后会新增新开工住房销售，出清时间则要明显超过6年。

因此，按照现在的市场行情，至少在2032年以前，北京的住房销售市场面临压力。

根据2020年第七次人口普查的数据，北京的平均每套住宅面积是77.64平方米，用已经竣工但结余待售的商品住宅4394.36万平米除以77.64平方米/套住宅（见下图6），那么还有565992套已经完工的新建商品住宅待售，按照2024年的年销售套数76175计算，要至少七八年才能出清。

图6

（三）持有待售的二手房有多少

由于我国没有统计发布空置房屋数量，更无法对哪些空置房屋是持有待售的进行估量计算。尽管有一些中介平台或者机构会去发布一些相关的数据，但并不权威，其数据意义不大。

因此，对于持有待售的二手房数量，我们仅通过经验分析，而且这种经验信息也比较容易获取。

有几种方式可以获得这种经验信息。

一是看大的二手房中介平台的房源挂牌数量。一般是容易获知一个小区的住房套数的，根据中介平台上该小区挂牌出售的房源数量占小区总住房套数的比例，就可以得知持有待售二手房存量情况。比较靠谱的中介平台就是贝壳，因为贝壳是美国上市公司，管理运营会比较规范，数据和信息有一定可靠性。

二是查看挂牌房源的挂牌时间和调价情况。在贝壳这样的中介平台可以查询到挂牌房源的挂牌时间和历次调价情况，如果挂牌时间比较长而且经历多次下调价格还没有成交，说明二手存量房更多，明显供过于求。

三是查看二手房源所在地的历史成交情况。比如一个小区，挂牌房源较多，但是成交很清淡，几个月才成交一套，说明二手存量房较多，出清需要更长时间。

四是观察身边一些小区的入住情况。对于新建小区特别是最近10年内完工交付的小区，比较容易评估小区入住率，这是通过生活观察就可以大概得知的信息。

当然，还有很多其他途径可以获知存量二手房的大概信息，在此仅罗列我生活中会运用的一些方法。

根据我通过以上经验观察，近十年内新建交付的小区，很多小区的入住率非常低，比如我在南京居住的小区，2020年开始分期交付，过去了五六年，入住率不到50%，在贝壳上挂牌出售的次新房占已交付房屋总数的5%-10%，这个挂牌比例看似不高，但要明白，这些次新房才交付三五年，出售价格已经是购买价的5折，你想，买一套房子才数年时间内基本是没有居住就要亏本50%直接出售（见下图），这可不同于那些住了几十年要换房而出售旧房的情况，可见，存量次新二手房待售数量较多，都急于脱手变现，这会加剧市场行情下行压力；

来源：贝壳。南京

而一些大城市郊区和度假旅游区的主要面向度假休闲和养老人群的住房，那些度假小镇、康养小镇之类的，比如成都都江堰青城山，我去实地看了后，发现空置率超过50%，有的在近10多年内竣工交付的小区，挂牌待售房源占比甚至超过10%，不少房源挂牌时间已经是两三年以上，当前的挂牌价相较于最初挂牌价已经减少30-50%，成交率仍然不高；

来源：陶小江摄。都江堰青城山

有些地方的房价则更为极端，比如山东乳山海边的很多小区入住率可能不到30%，挂牌出售的存量二手房占比更高，七八十平到一百平的房子，很多才不到10万块钱（见下图），其他很多房子售价仅仅几万块钱。而我们在农村修建一栋普通的100平左右的房子，装修好，基本也要十几万的成本，10多年前我父母在农村修建了一栋300平左右的普通住宅，就花了30万左右。

因此，现在个别地方的房价已经降低到了不能覆盖建造成本。

虽然这些经验观察只是个别地方的现象，并不意味着是全国普遍现象，但是这些现象所折射出的当前存量待售二手房房源众多、成交周期长、相继大幅降价以求快速变现，说明二手房市场呈现一边倒的供过于求，甚至不少地方是少有人问津。

所以，尽管我们不知道持有待售的二手房数量到底有多少，但可以判断它很多。

这里要提示一下，有的人会将出租房源纳入评估空置房规模，这是不恰当的。出租的房屋只要有人租赁并长期居住，就不算空置房，因为我们总要有住房住，无论购买还是租赁，租赁的住房也属于被实际居住使用的住房，不算作空置房。

我们评估存量空置房对房地产市场供需的影响以及对未来房价的影响，评估空置房规模应该是所有人长期居住以外无人长期居住的住房，因此，只看挂牌待售的二手房规模，而不考虑出租房屋，尽管挂牌待售的二手房有的可能也处于出租状态，但是，这是相对准确的一种方式。

二、对住房的新增需求有多少

上面分析了现有存量住房情况，结论是现有存量住房充足，供大于需。但是，我们还要考虑未来的增量需求。

由于我国人口已经步入下降趋势，人口在减少，不考虑总人口量级上的新增人口住房需求，那增量需求会来自哪里呢？

新增住房需求主要来自新出生人口、青年和少年学生步入社会后的住房需求、城镇新增人口带来的城市住房需求三个方面。

对于新出生人口的增量需求，由于总人口在减少，死亡率大于出生率，人口死亡导致的房屋空置会大于新出生人口的未来住房需求，同时，新出生人口在步入社会前，是居住在现有父母的住房中，至少在未来20多年内不会有独立住房需求，20多年以后不是我们现在讨论的问题。

因此，新出生人口的增量需求无需考虑。

对于幼儿、小学和初中在校生，现在是居住在父母的住房中，即已经被计入家庭户中了，已经被计算在现有住房的总人口中，也无需单独考虑其未来的新增住房需求；对于高中生和在校大学生，现在是统计在集体户中，他们主要居住在多人间的学校宿舍，并没有包括在家庭户中，这部分人群步入社会后，是确确实实的家庭户住房新增需求。

而集体户中的工作单位宿舍人群，很多都是有自有住房，比如农村外出务工人群，住在职工宿舍，但是在农村有住房，不会带来新增住房需求；有一部分则会转为城市人口，农村住房被空置出来，带来城市新增住房需求，这放在城镇新增人口中讨论。

最后就是随着城镇人口比例的增加，城镇会新增人口，带来城市的新增住房需求。

因此，对于住房的增量需求，我们只需讨论集体户人口转为家庭户人口带来的住房需求和城市人口比例增加带来的城市住房需求。

（一）集体户转为家庭户带来的住房需求

根据第七次人口普查，我国有1.19亿集体户人口（见图2）。这里面有相当一部分是在校高中生和大学生，总共有7000多万人。这些人步入社会后，会有买房需求，这部分新增需求体量不小。

首先，我们已经是按照全国大陆总人口来对比衡量现有存量住房情况，只要我国总人口不增长，市场总需求就不会新增。而在校学生无论是当下已经在高中和大学就读，还是未来新晋升到高中和大学的学生，都属于我们已经考虑的现有总量范围内。只是现有住房结构会发生改变——集体户转为家庭户，但不改变总需求。

其次，尽管这部分人群步入社会后从集体户转为家庭户需要住房，也并不一定是新建住房，而是现有的存量住房是否能够供应他们，包括人口死亡空出的住房和现有空置房。而且当每年人口死亡率大于出生率、人口下降的时候，现有住房中的空置房屋会增加，这增加了对每年由集体户转为家庭户的人群的住房供应。

第三，人口死亡导致的房屋空置速度超过年轻人成家的住房需求增加速度。截至2025年，我国人均预期寿命达79.25岁（来源于国家卫健委），我们按照80岁计算（这也是十五五规划的目标）。根据第七次人口普查数据（见下图7），我国0-14岁的人口占比17.95%，60岁以上的人口占比18.7%，其中65岁以上人口占总人口比重为13.5%，60岁以上的人口数量超过0-14岁的人口数量。0-14岁这部分人群就是集体户口中的学生群体的来源。用一个简单对称的方法，按照20年的标准算，60岁以上的人群20年后会面临死亡空置出住房，0-14岁的人群20年后需要独立住房，由于前者数量多余后者，因此，新增空置住房速度会超过新增需求。

来源：国家统计局

图7

因此，每年集体户中的学生群体在毕业后带来的新增住房需求基本上会被死亡人口空置出的住房供应满足，而且即使不考虑人口减少空置出的住房，现有存量房中的2000年以来修建的住宅中的空置房75907591套，就已经远远超过现有集体户中的学生全部转为家庭户对住房需求的总规模（按照城市平均2.5人/套住房或家庭计算，7000多万集体户学生，约需要3000万套住宅）。

（二）城市新增人口带来的住房需求

按照人类社会的发展和各国历史演进，随着城镇化水平的提高，城镇人口比重会不断增加。当今世界，整体趋势上，经济越发达、收入水平越高的国家，城镇化水平越高，城镇人口比重越大；发达国家的城镇人口比重普遍高于发展中国家。

当然，在这个前提下，城市人口占比与各国的国土面积和人口密度有关。比如，根据世界银行的数据，截至2024年，美国的城镇人口占比80%（见下图8），日本城镇人口占比92%（见下图9），中国是66%（见下图10），世界平均城镇人口占比58%（见下图11）。

Source: WB

图8

Source: WB

图9

Source: WB

图10

Source: WB

图11

当然，城镇人口增加速度会随着城镇化水平的提高逐渐放缓，它是边际递减的。比如，中国在近十几年中的城镇人口年增速不断走低，2024年为0.4%（见下图12），累计相对于2020年增加了3.57%；美国在20世纪90年代至2021年城镇人口增速持续下滑（见下图13）；日本在2003年以后也持续下滑（见下图14）。

Source: WB

图12

Source: WB

图13

Source: WB

图14

城镇人口是指城市人口和镇人口的合计，是相对于农村的概念。

对我国而言，由于房地产市场主要集中在城市，房价主要是指城市的住房价格，商品住宅主要在城市，城镇人口增加也主要是城市人口增加，不包括我们定义的镇，因此，我们这里只考虑城市人口增加带来的城市商品住宅新增需求。

截至2020年第七次人口普查，我国城镇总人口是约9.02亿人（见下图15），其中，城市总人口是约5.75亿人（见下图16）。

来源：国家统计局

图15

图16

根据近几年的城镇人口增加速度推算，假设未来10年城市人口相对于2020年新增15%（相对于2021-2024年的增速，这已经是高估），则新增约5.75亿✖️15%=8625万人。

按照平均2.5人每套住房（见前文“一、（二）”章节）计算，会新增3450万套住房需求。

而通过前面“一、（二）”章节的内容，我们已经知道，截至到2025年底累计开工修建的城市住宅中，有75907591套空置房，其中，仅是在开发商手里持有待售的新房就有28017586套，这些存量空置房已经远远超过了未来10年城市新增人群的住房需求，存量供应是新增需求的两倍多。

据此推算，在未来至少20年内，现有空置房都远超过新增住房需求

这里要提示一下，我们本节分析的城市新增人口带来的住房需求增加，与上一节讲的集体户转为家庭户带来的新增住房需求，存在重叠部分，比如，从乡镇和农村进入城市上大学，这属于城市新增人口——城市集体户，但还不会导致普通住房需求增加，毕业后在城市安家，没有导致新增城市人口，但从集体户转为了家庭户——新增住房需求。

城市新增人口的来源主要是大学毕业生在城市就业安家、乡镇和农村人口迁移到城市、进城务工人员由之前的单位宿舍集体户转变为家庭户。

因此，截止到2025年末，现有的2000年以来修建的75907591套城市空置房，已经覆盖了集体户转为家庭户和城市新增人口对住房的需求，而且是供过于求。

三、总结

综上分析，我们总结一下，截至到2025年底，我国现有住房套数和住房面积充裕、空置房和待售存量房很多而且房龄年轻、城市新增住房需求远远小于存量房供应，这说明未来一二十年内房地产市场和房价面临明显的供过于求的局面。

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陶小江（题名） | 2026.4.17 完稿