楼市拐点确认:2026 年,马年市场正式进入上涨周期

历经近四年深度调整，中国房地产市场在 2026 年迎来历史性拐点。政策托底持续加码、市场成交稳步回暖、行业风险有序出清、居民信心逐步修复，政策底、市场底、预期底三底共振格局正式形成，标志着楼市单边下行周期全面收官，正式进入温和修复、结构分化、稳健上行的新上涨周期。这一轮上涨并非短期反弹，也非投机式暴涨，而是行业出清后的趋势性反转，是供需重构、政策护航与信心回归共同作用的必然结果。

一、政策底全面夯实：从 “止跌回稳” 到 “稳市托底”，制度红利持续释放

2026 年作为 “十五五” 开局之年，房地产政策定调从 2025 年 “推动止跌回稳” 升级为 **“着力稳定房地产市场”**，政策重心由应急纾困转向常态化稳市场、去库存、优供给，为市场上行筑牢最坚实的制度基础。

需求端政策全面松绑，购房成本降至近十年低位。全国范围内首套房首付比例最低降至 20%，二套房最低降至 30%，5 年期以上 LPR 维持低位，多地首套房贷利率进入 **2.95%—3.5%** 区间；公积金贷款额度上调、换房个税退税政策延续、购房补贴与税费减免落地，直接降低刚需与改善群体置业门槛。一线城市及核心二线城市因城施策优化限购限贷，非核心区域全面松绑，释放积压已久的合理购房需求。

供给端聚焦风险化解与结构优化，“保交楼” 任务全面完成，房企融资白名单制度常态化，覆盖央国企与优质民营房企，从根源上杜绝烂尾风险，修复购房者信心。政策明确提出控增量、去库存、优供给，减少低效土地供应，鼓励收购存量商品房用于保障性住房、人才房、安置房，推动 “好房子” 建设，从源头优化市场供给结构。

金融端持续释放暖意，城市房地产融资协调机制发挥实效，并购贷款、开发贷、债券融资渠道畅通，民营房企融资环境显著改善。商业用房贷款首付比例下调至 30%，助力商办市场去库存，形成住宅与商办协同复苏的格局。政策层面的根本性转向，彻底打破市场悲观预期，成为楼市拐点确立的核心前提。

二、市场底清晰显现：量在价先，成交与价格同步企稳回升

楼市复苏遵循 **“量在价先”** 规律，2026 年开年以来，市场数据持续释放积极信号，成交放量、跌幅收窄、价格企稳，市场底得到充分印证。

成交端率先回暖，核心城市领跑复苏。1-2 月，全国重点 30 城商品房成交面积同比明显增长，一线城市二手房成交占比突破 68%，成为市场复苏的主阵地。北京、上海、深圳等核心城市二手房成交连续环比增长，刚需与改善需求集中释放，“以旧换新”“以小换大” 成为交易主流。新房市场告别 “以价换量”，优质楼盘去化率稳步提升，开盘即售罄现象重现，市场活跃度显著回升。

价格端止跌企稳，跌幅连续收窄。全国百城新房均价环比止跌转涨，二手住宅价格跌幅连续多月收窄，一线城市核心板块、优质次新房率先出现环比上涨。从调整幅度看，重点城市房价较历史高点平均跌幅已超 35%，泡沫充分出清，价格回归合理区间，继续下行空间基本封闭。

库存端持续优化，供求关系逆转。新开工规模连续四年低于销售规模，2025 年住宅新开工仅为新房销售的 67%，土地市场 “缩量提质”，300 城住宅用地成交面积同比下降，新增供给持续收缩。短中长期库存同步企稳，重点城市库存去化周期回归合理区间，部分核心区域出现供不应求格局，为价格上涨提供坚实支撑。

三、预期底根本扭转：信心回归，资产配置逻辑重构

市场拐点的最终确认，离不开预期的根本性扭转。2026 年，居民购房信心从观望转向积极，资产配置逻辑重新向优质房产倾斜，形成 “预期改善 — 需求释放 — 量价回升 — 预期强化” 的正向循环。

居民信心修复源于风险出清与政策定心。随着 “保交楼” 全面收官、房企债务风险有序化解，购房者对交房安全的担忧彻底消除；政策持续释放稳市场信号，明确房地产在国民经济中的支柱地位，稳定居民长期预期。调研数据显示，2026 年一季度居民购房意愿环比显著提升，改善型需求占比突破 40%，成为市场复苏的核心动力。

资产配置逻辑重构，优质房产重回保值增值首选。在居民财富结构中，房产仍占 70% 左右比重，政策明确提出增加居民财产性收入，稳房价、稳资产成为重要导向。核心城市、核心地段的优质房产，兼具居住属性与金融属性，成为对抗通胀、抵御资产波动的优质选择。与股票、理财等资产相比，经过深度调整的房地产，性价比与安全性显著提升，吸引资金有序回流。

市场预期从 “看跌” 转向 “看涨”，打破 “买涨不买跌” 的观望僵局。二手房业主报价逐步企稳，议价空间收窄，新房定价回归理性，品质溢价重新显现。预期的反转，不仅推动短期市场回暖，更奠定了中长期上涨周期的心理基础。

四、新周期特征：结构性温和上涨，分化成为主旋律

2026 年启动的楼市上涨周期，告别普涨狂欢，走向结构分化、稳健上行，呈现三大鲜明特征，与以往周期有着本质区别。

一是城市分化加剧，核心城市率先领涨。一线城市及强二线核心城市，凭借人口持续流入、产业支撑强劲、供给稀缺优势，成为上涨周期的领头羊；普通二线城市稳步复苏，三四线城市以去库存为主，呈现 “核心涨、外围稳” 的格局。

二是产品分化凸显，品质决定溢价。市场从 “拼价格” 转向 “拼品质”，“好房子” 成为核心竞争力。户型优化、绿色智能、配套完善的优质住宅，获得明显溢价；老旧小区、远郊刚需盘以稳为主，产品力成为价值分化的关键因素。

三是节奏温和可控，杜绝暴涨暴跌。政策坚持 “房住不炒” 总基调，上涨周期以温和修复、小幅稳步上行为主，避免大起大落。市场从高速增长转向高质量发展，回归居住属性，实现长期稳健运行。

五、结语：拐点已至，把握新周期机遇

2026 年，中国房地产市场拐点正式确认，上涨周期全面启动。这是政策、市场、预期三重力量共振的结果，是行业历经深度调整后的必然回归，更是房地产发展新模式的全新起点。

对于刚需群体，当前是置业成本低位、政策红利充足的最佳窗口期；对于改善群体，以旧换新、品质升级的需求将得到充分满足；对于资产配置者，核心城市优质房产的保值增值价值重新凸显。

站在新周期的起点，中国房地产市场告别野蛮生长，迈入稳中有进、结构优化、高质量发展的新阶段。2026 年，不仅是市场的拐点之年，更是财富格局重构、行业价值重塑的关键之年，顺势而为，方能把握时代赋予的新机遇。