70 城房价及开发销售数据解读:市场筑底特征逐步显现

当前房价指数数据呈现了小阳春态势，走势积极向好。一是全国70城房价指数环比跌幅继续收窄。二是四个一线城市均已止跌，同时一线城市整体保持连续两个月的新房价格指数环比上涨。三是房价上涨的城市数量进一步增加。四是一二三线城市数据均有改善。这也为二季度楼市稳中向好创造了更好的基础。

1、房价指数

根据简单算术平均计算，3月份全国70个城市新建商品住宅价格指数的环比涨幅呈现积极改善态势，从之前的-0.3%收窄至-0.2%。环比指标的改善进一步说明，楼市“小阳春”态势较为积极，量价指标已经有较好的体现。实际上，该指标此前已持续收窄，目前已经连续五个月保持收窄趋势。总体来看，市场保持了非常好的态势。从同比指标看，虽然目前降幅略有扩大，但随着环比跌幅持续收窄，后续亦有望持续收窄。因此，当前房地产市场正处在一个明显的体感较强的筑底过程。这与当前“小阳春”态势下房地产市场情绪积极好转密切相关，这一点值得肯定。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，从3月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为0.2%、-0.2%和-0.3%。而同比涨幅则为-2.2%、-3.3%和-4.0%。根据城市分类来看，当前三类城市均保持了较好的态势。其中，一线城市的涨幅已更加明显；二线城市和三线城市的跌幅均在收窄，这释放了非常积极的信号。三类城市的表现共同说明，本轮楼市“小阳春”以及筑底回稳的态势已是全面性的，一线城市在其中发挥了领头羊作用。从实际销售情况看，今年一线城市各地楼盘总体表现不错，看房量明显增加，相关房价环比涨幅数据从2月份的微弱上涨发展为当前的涨幅更明显。二线城市和三线城市的跌幅也在持续收窄，明显受到一线城市积极走势的带动。总体来看，此前一线城市已结束连续9个月的下跌态势，当前保持连续两个月的上涨，且涨幅有所扩大，具有非常重要的信号意义。对于各线城市而言，当前正处在二季度楼市销售的关键时节，市场交易和营销热度有所增加，也将对后续指标改善产生积极作用。

3、城市数量

3月份房价环比上涨的城市数量明显增加，从此前的10个变为14个。从趋势看，今年总体房价上涨的城市数量在增加；若以14个除以70个总量计算，已有两成左右的城市房价出现上涨，这不仅是数量的累积，更反映出市场性质上的积极扭转。从实际观察来看，3月份新房市场的活跃度确实有所提升，以上海为例，郊区板块和市中心改善型需求均明显好转，其他城市逻辑类似。随着好房子、好产品积极入市，购房性价比不断提高，虽然部分新房仍按常规营销惯例降价销售，但总体来看，市场情绪和企业信心已明显增强。

4、城市排行

当前房价指数环比涨幅为正的城市有14个。排在前列的主要是基本面较好的核心城市，如上海、广州、杭州、深圳等。此外也有像银川这样的城市，上一轮楼市曾较为火爆，但之后持续低迷，如今新房房价上涨是一个非常好的信号，具有释放效应。除此之外，合肥、大连等二线城市表现积极。值得关注的是，吉林、宜昌、牡丹江、烟台、惠州等三四线城市表现也不错，这些城市基本都是省内除省会外经济占比较高的地区，说明当前市场活跃度正在提升。总体来看，目前反映出三种城市类型：一是上海等超大城市，近年来总体保持积极；二是宁波、银川等经历深度调整后逆势回调的二线城市；三是经济总量较好的三线城市或地级市，也呈现出积极向好的态势。市场信心正出现明显改善。

5、市场趋势

二手房价格指数呈现积极的改善。一是和新房价格指数一样，二手房价格指数环比价格出现了积极的跌幅收窄态势，当前已出现了连续三个月的收窄。二是三类城市指标均在改善，其中一线城市二手房价格环比指标首次由负转涨。三是从此前仅有京沪两个城市二手房价格上涨扩大到了13个城市，市场表现是非常积极的。

1、房价指数

根据简单算术平均计算，3月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-6.3%。从二手房价格指数来看，环比表现非常积极，当前已出现连续三个月的收窄。从城市角度看，较多城市房价上涨，整体情况在改善，说明今年“小阳春”态势不错。我们观察到，北上广深及其他城市的二手房交易普遍活跃，这是一个非常积极的信号，即从点状式复苏开始转向全面复苏。从原因上看，应该比较清晰：当前二手房价格已持续调整近四年，性价比非常高；同时市场预期有所调整，房东与购房者之间的供求关系发生转变，市面上的挂牌房源也减少了许多，这些都带来了积极表现。背后也体现出，二手房与刚性需求结合在一起，正在积极释放。客观来讲，当前市场价格与成交量的活跃，也说明不少人更好地完成了置业过程。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，从3月份一二三线城市的二手住宅价格指数环比涨幅数据看，分别为0.4%、-0.2%和-0.4%。而同比涨幅则为-7.4%、-6.2%和-6.4%。从城市数据来看，三类城市都在积极改善，尤其是环比指标的改善更加明显。其中一个重要特征是，一线城市的二手房价格已经出现上涨。如果回顾过去11个月的数据，一线城市二手房价格环比指标一直处于下跌状态，而当前已开始上涨，且涨幅较大，达到0.4%，扭转了此前的态势。当然，市场可能会有疑问，2024年政策出台后二手房也曾涨过一波，但后续重新减弱。但本轮与上一轮有本质区别：一是本轮房价调整的深度更强，购房性价比就变得更高了；二是当前市场预期和供求关系与之前大不同，最典型的就是房源挂牌量已经实质性的减少了。而上一轮更多是政策刺激下的短期和初期反应，持续性较弱。换句话说，这一轮持续性明显更强，上涨城市的数量也显著增多。从城市层面看，这反映了非常积极的信号，也表明各线城市正在从点状式复苏向全面复苏切换。

3、城市数量

3月份70个城市中，二手住宅价格环比上涨的城市数量从此前的2个变为13个，即从此前只有北京和上海上涨扩大到13个城市名单。这是一个非常积极的信号，说明当前市场回暖并不局限于超大城市，一些中小城市和地级市也参与其中，呈现出复苏的良好过程。我们观察到，除了北上广深，像江苏徐州、四川、湖北等地的部分城市二手房交易3月份也表现不错。从具体城市名单看，徐州、无锡等地级市明显上涨。当然从主导力量来看，主要还是重点一二线城市，其中北京、上海、深圳、广州四个城市表现位居前列，同时重庆、海口、济南等城市也出现积极回暖。总体而言，从点状式复苏向更全面性城市数量增加的转变，是一个非常积极的信号，有助于带动更多城市加入房价上涨行列，推动市场基本面发生积极扭转，也有利于进一步促进二手房“小阳春”或“金三银四”的成色更加明显。

4、城市排行

从城市排序来看，以环比指标为例，排在前五位的分别是北京、上海、深圳、徐州和南京。总体而言，这与城市基本面、人口规模以及二手房市场性价比偏高有关。其中，徐州作为一个地级市，但规模较大、人口较多，具有一定的启示意义。它说明，各地楼市表现的好与不好，一方面取决于价格是否经历了深度调整并由此产生回弹；另一方面也与城市人口结构密切相关，年轻人多或刚需群体集中的城市，在这一轮楼市中表现会更加积极。

5、市场趋势

前三月数据明显改善，呈现了小阳春的积极态势。最为典型的和向好的指标就是库存指标在连续51个指标上涨或库存积压的情况下，首次下跌，意味着库存出清周期开启，供求关系正发生非常重要的转向。

1、开发投资

1-3月份，全国房地产开发投资额同比增速为-11.2%。关于开发投资指标当前存在一定压力，需要从两方面客观来看。第一，要客观认识到，开发投资当前受企业资金状况影响，短期内还难以马上改善。第二，后续改善的空间正在增大，因为房屋销售数据已在好转。目前核心企业拿地的积极性总体仍保持在一定水平。此外，市场回暖需要一个传导过程，“小阳春”态势下的销售数据需要逐步传导至开发商层面。尤其是一些开发商当前仍在进行让利降价操作。要等待二季度销售数据进一步好转、新房去化状况进一步改善后，资金状况的改善才会对开发投资产生积极作用。更为关键的是，今年实际上是一个“缩量提质”的过程，开发投资数量有所下调是正常的，和供给端缩量是匹配的。但背后的质量在提升，这也为新一轮房地产高质量发展尤其是产品高品质的供给提供了良好基础。

2、新开工

1-3月份，全国房地产新开工面积同比增速为-20.3%，该指标总体上处于跌幅收窄的态势之中。关于新开工数据，目前跌幅虽然仍较大，但客观上看已有所收窄，这与开发投资指标的走势总体吻合。总体而言，供给端的指标目前依然偏弱，这也与销售端数据的传导需要一定时间有关。不过，近期的一些利好因素有助于增强新开工的积极性。第一，土地端持续缩量、供给端减少，使得剩余项目的新开工积极性有所提升，因为市场上的新房项目变少了。第二，当前房企在新开工方面的政策环境较好，同时销售端的政策对新开工也产生了积极刺激作用。例如，有些地方规定，期房项目凭购房合同即可办理子女入学资格，这增强了购房者的入市意愿，也加快了房屋新开工节奏。大家不再完全等到现房才出手，期房阶段的购房积极性提高，反过来有助于加快预售资金回笼，进而对新开工指标产生积极改善作用。总体来看，新开工指标后续有进一步改善的空间。

3、竣工

1-3月份，全国房屋竣工面积同比增速为-25.0%，指标进一步改善。关于竣工指标，当前仍在进一步改善。首先需要认识到，竣工指标的跌幅有所扩大，与近两年房地产开发投资总体偏少有关，这使得竣工数据在数量上相对较小。但从大方向来看，今年竣工数据仍在积极推动中，包括融资协调机制、白名单制度，以及深圳近期提出的金融顾问团等举措，都对市场预期转好起到了积极作用。此外，还有两个重要因素值得关注：一是房屋销售数据积极改善，二是房价走势积极向好，这两点也会从侧面推动竣工指标进一步向好，增强企业在竣工端的信心。

4、商品房销售

1-3月份，全国商品房销售面积同比增速为-10.4%，跌幅明显收窄，具有积极的信号意义。应该说，房屋销售数据正在明显改善，这也是楼市“小阳春”的一个体现。虽然市面上常提到二手房交易不错，但从国家统计局的数据来看，新房数据其实也在持续改善，这是一个非常好的信号。这种改善的出现，主要是今年市场情绪有所回升，房价性价比提高，同时各类购房政策优势与市场预期形成更好共振，使得新房方面表现积极。从微观层面看，一些偏刚需的项目销售确实不错，尤其是总价合理、购房者能够接受的项目。如果大城市配有轨道交通、较好的学区资源，或者项目按照第四代住宅标准进行了高品质规划，那么开盘去化率就比较高，甚至有些项目能达到50%以上，这对新房销售起到了积极支撑作用。与此同时，一些改善型楼盘也有不错的销售表现，特别是总价可控、结合生态资源或位于城区优质地段的房源，总体表现较为积极。这一态势有望持续保持，对后续市场的向好发展，以及向供给端指标的传导，都将产生积极作用。

5、待售面积

今年3月底，全国商品房待售面积同比增速为-0.1%。待售面积指标是供给端中表现最为积极的一个指标，因为该指标已经出现了方向性转变，从过去的上涨转为下跌。指标下跌本身就是一个重要的积极信号，意味着库存正从过去的积压转向出清和减少阶段。从历史数据看，这一轮库存增加始于2021年7月，到2026年2月共持续了51个月，期间库存一直为正增长，说明整体库存处于积压或增多或滞销的状态。而到了今年3月份，库存首次出现下降，且下降趋势较为明显，这表明库存压力正在进一步缓解，出现质的变化，这与各地供地量等因素也存在积极关联。从动力来看，这一轮库存下降中，商业用房等品类也在减量，有助于商品房总量进一步减少。而在住宅市场领域，土地端呈现缩量提质态势，供应减少，叠加过去几年开发投资指标负增长，潜在供应量已大幅下降。可以说，在这一轮楼市调整和“小阳春”中，库存出清是最关键的指标之一，是市场真正转向的重要导向，也是供求关系发生重大扭转的重要体现。这与二手房挂牌量减少有一定相似性。此外，库存减少叠加销售市场数据转好和改善型需求释放，也将带来一系列积极作用。值得关注的是，在库存减少的同时，库存质量也在提升。许多项目已进入现房销售阶段，同时不少项目采用了第四代住宅甚至第五代住宅如抬板社区的理念，为市场提供了良好的品质支撑。

6、到位资金

1-3月份，全国房企到位资金额同比增速为-17.3%。该指标的跌幅有所扩大。资金层面目前跌幅有所扩大，这一点仍需要重视。因为资金层面如果没有改善，开发投资指标也难以好转，或者说会面临较大阻力。当然，资金层面的改善最终还是要依靠两个方面：一是金融信贷方面的支持，房价的稳定和抵押品的稳定有助于改善融资环境；二是销售端数据的改善有助于加快预售资金回笼，从而对企业资金状况产生积极作用。与此同时，资金背后的结构也在进一步优化。例如，近期一些小型开发商及物业企业也开始参与投资拿地，反映出更多市场主体正积极介入土地开发和房地产项目。在存量方面，类似商业地产的盘活也在提速，有助于企业加快存量资产处置，对企业到位资金形成积极的支撑。

7、商品房销售均价

1-3月份，全国商品房销售均价为8841元/平方米，同比涨幅为-7.0%。从房价统计数据来看，目前价格仍有所下跌，但跌幅已有所收窄。这反映出两点：一是市场形势有所好转，企业降价的急迫性减弱；二是新房市场分流了部分需求，同时二手房层面竞争依然激烈，使得价格仍面临一定压力。总体来看，无论价格涨跌，其当前波动幅度都处于可控范围，因此当前仍以“量升价稳”为主要方向。不过，过程中也出现了一些新情况，例如近期深圳发生的“购房喷辣椒”事件，说明个别楼盘通过激进降价方式吸引客户，导致市场交易秩序出现混乱。其他一些地方也因降价引发了维权现象。因此，从市场层面看，仍应保持价格稳定和预期稳定。若有营销活动，建议多方征求意见，防范出现市场混乱或群体性事件。总体而言，要保持市场预期稳定，通过多种形式的合理优惠来促进楼市交易。

8、市场趋势和策略