2026年3月长三角核心五城商品住宅市场月报

2026年3月，长三角核心五城（上海、杭州、合肥、南京、苏州）商品住宅市场呈现“节后全面修复、同比仍承压、城市分化延续”的运行特征。节后季节性回暖叠加2月末“沪七条”限购松绑政策效应集中释放，南京“宁六条”、苏州公积金贴息新政接力落地，政策组合拳覆盖面持续扩大，推动五城供需两端环比大幅回升，成交量较2月实现翻倍以上增长；但受居民收入预期、购房信心等基本面约束，部分城市同比仍为负增长，市场修复力度仍显不足。

涉宅用地恢复成交，热度城市间显著分化。3月长三角核心五城涉宅用地供应总建筑面积约200.01万平方米，成交总建筑面积约102.23万平方米，较2月（五城零成交）大幅放量，回归年度供地计划常态节奏。市场热度呈现极端分化，杭州平均溢价率37.43%居五城首位，上海平均溢价率4.28%，其余城市基本以底价成交。

供需两端同步修复，同比仍普遍承压，库存分化加剧。核心五城商品住宅供应总量约150.65万平方米，环比增长190.1%；成交总量约184.58万平方米，环比增长约184.4%，五城成交环比增幅均超100%，节后修复与政策利好驱动特征明显。但同比维度，上海、杭州、苏州降幅较大，南京和合肥相对缓和。库存端，合肥、杭州去化周期仍在健康区间，南京（25.7个月）、苏州（30.2个月）去化压力进一步攀升。

政策驱动成交全面放量，以价换量态势延续，二手市场主导地位稳固。3月上海、杭州、南京、苏州四城二手住宅整体成交面积约476.63万平方米，环比增长约130.0%；成交套数52449套，环比增长约139.4%。其中上海、南京成交同比实现正增长，“沪七条”等政策效应显著。四城二手住宅成交面积占住房交易总量的75%，虽较2月有所回落，但仍占绝对主体地位。

一

随着年度供地计划逐步落地，3月长三角区域涉宅用地供应总建筑面积389.75万平方米，环比上涨50.6%，同比下降34.7%；成交总建筑面积404.35万平方米，环比上涨109.1%，同比上涨74.3%；成交楼板价10116元/平方米，环比上涨161.7%，同比下降52.5%，供求较2月全面回暖。

图1  长三角区域近一年涉宅用地整体供应成交情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；

监测城市：上海、南京、苏州、无锡、常州、杭州、宁波、嘉兴、舟山、南通、扬州等40城左右。

3月长三角涉宅用地平均溢价率为5.5%，较2月有所回升，但从近一年走势看，平均溢价率仍处于低位。本月成交总金额超过10亿元的宅地共9幅，仅少数优质地块实现溢价成交，多数地块以底价成交。

图2 长三角区域近一年涉宅用地成交溢价率

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；

监测城市：上海、南京、苏州、无锡、常州、杭州、宁波、嘉兴、舟山、南通、扬州等40城左右。

3月，核心五城涉宅用地整体供应建面200.01万平方米，环比增长170.3%，同比下降17.2%；成交建面102.23万平方米，同比下降36.9%。与2月五城均无涉宅用地成交的极端低位相比，3月涉宅用地恢复出让与成交，土地市场回归年度供地计划推进下的常态运行节奏。

上海：涉宅用地供应建面15.03万平方米，成交建面27.46万平方米，成交楼板价46365元/平方米，平均溢价率4.28%，反映“沪七条”政策预期对土地市场信心的正向传导。

杭州：涉宅用地供应建面58.1万平方米，成交建面11.33万平方米，成交楼板价42449元/平方米。成交2幅涉宅用地均实现溢价成交，平均溢价率37.43%，为五城最高，显示核心城市核心板块优质宅地仍具备较强的市场吸引力。

南京：供应规模居五城首位，达79.16万平方米；成交建面28.14万平方米，楼板价9592元/平方米，以底价成交为主，市场热度仍偏低。

苏州、合肥：供应建面环比、同比均呈不同比例上涨，成交同样以底价成交为主，房企拿地意愿偏弱。

整体来看，3月土地市场呈现“核心城市核心板块热度回升、非核心城市底价成交依旧”的分化格局。房企拿地策略仍高度聚焦一线及强二线核心板块，投资布局的结构性特征进一步强化。

表1  2026年3月长三角核心五城涉宅用地供应成交情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

二

3月长三角区域商品住宅市场供求两端迎来节后全面修复，全月新增供应249.3万平方米，环比增长135.3%，同比下降44.7%；整体成交372.72万平方米，环比增长153.5%，同比下降31%。

价格端表现相对平稳，3月区域商品住宅成交均价27495元/平方米，环比增长0.5%，同比下降11%，价格调整节奏有所放缓。

图3  长三角区域近一年商品住宅整体供求情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，部分城市纳入酒店式公寓。

监测城市：上海、南京、苏州、无锡、常州、杭州、宁波、嘉兴、舟山、南通、扬州等40城左右。

3月，随着春节假期效应消退、房企推盘节奏全面恢复以及“沪七条”等政策利好持续传导，长三角核心五城新建商品住宅市场迎来确定性修复。

供应端：五城商品住宅整体供应面积150.65万平方米，环比增长190.1%，同比下降29%。上海供应环比增幅最大，达917.3%，源于2月极低基数（5.25万平方米）及节后房企集中推盘；杭州供应绝对规模居五城第二，达48.03万平方米，环比增长252.9%；合肥、南京供应环比增幅相对温和，分别为21.5%和14.0%。同比来看，仅上海实现正增长，其余四城同比降幅均超30%，其中南京、苏州同比降幅接近50%，供应端主动收缩态势延续。

成交端：五城商品住宅整体成交面积184.58万平方米，环比增长184.4%，同比下降30.5%。其中杭州以55.9万平方米的成交规模居五城之首；上海成交42.63万平方米，环比增长206.7%，“沪七条”政策红利对新房市场的传导效应逐步显现；合肥、南京成交同比降幅均控制在7%以内，表现出相对韧性；苏州成交同比降幅最大，达53.1%，市场修复力度明显弱于其他四城。

价格端：核心五城商品住宅整体成交均价37304元/平方米，城市间走势分化进一步加剧。上海均价68129元/平方米继续领跑，环比下降3.8%，同比下降17.8%，主要受成交结构向中外环项目倾斜影响；杭州均价32849元/平方米，环比降幅19.7%为五城最大，系本月非核心板块中低价项目集中签约拉低结构性均价；合肥均价20824元/平方米，同比增长8.0%，为五城中唯一实现同比上涨的城市；除上述三城外，南京、苏州均价则呈现小幅环比上涨。

表2  2026年3月长三角核心五城商品住宅供求情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；

统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。

图4  近一年长三角核心五城商品住宅成交均价走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。

截至2026年3月末，核心五城库存规模整体小幅收缩，但去化周期分化持续加剧，城市间供需基本面差距进一步拉大。

第一梯队（健康区间）：杭州、合肥去化周期分别为10.7个月和11.4个月，仍处于12个月以内的健康区间。合肥库存面积232.70万平方米，环比下降5.1%，同比下降11.4%，供应端主动缩量叠加成交流速相对稳定，库存消化态势良好。杭州库存493.36万平方米，环比基本持平，去化能力相对稳健。

第二梯队（压力凸显）：上海库存面积772.94万平方米，环比增长1.5%，同比增长5.9%，受本月供应回暖影响，去化周期攀升至18.9个月。

第三梯队（高库存风险）：南京、苏州去化压力进一步加大。苏州去化周期攀升至30.2个月，为五城最高，库存面积636.21万平方米，环比下降0.4%，但受成交规模同比大幅萎缩影响，去化效率持续走低；南京去化周期25.7个月，与2月基本持平，库存面积618.57万平方米，环比下降1.2%，同比下降5.0%，但成交规模不足以实质性消化存量，非核心板块库存积压风险尤为突出。

图5  2026年3月长三角核心五城商品住宅供求去化交叉分析

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；

统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。

表3  2026年3月长三角核心五城商品住宅库存及去化周期

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；

统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。

3月“小阳春”行情下，核心五城热销项目呈现出“面积榜刚改大盘占主导、金额榜高端项目强聚集”的双重特征，城市间分化从宏观层面深度传导至微观项目端。

成交面积TOP10项目中，苏州建屋新棠玥以4.02万平方米成交面积居首，杭州保利天奕、上海金港海澜雅庐紧随其后。从城市分布看，上海占3席、杭州占2席、南京占3席、合肥和苏州各1席，南京项目入榜数量较2月显著增加，印证“宁六条”政策对成交量的带动效应初步显现。

表4  2026年3月长三角核心五城商品住宅项目成交面积TOP10

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；

统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅。

成交金额TOP10项目中，上海占据6席且包揽前1位及第4-10位中的5席，上海高端项目的市场主导力进一步强化。华润澐启滨江以21.72亿元成交金额居榜首，成交均价134423元/平方米；安澜上海（上海·徐汇·内徐汇）成交均价高达173790元/平方米，为榜单最高，凸显上海高端改善市场的强劲购买力与极致价格分层。杭州建发招商·元序以12.37亿元入榜，均价48610元/平方米，代表了杭州市场改善型产品的主流竞争力。

表5  2026年3月长三角核心五城商品住宅项目成交金额TOP10

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；

统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅。

三

3月重点监测的上海、杭州、南京、苏州四城二手住宅市场迎来显著回暖，整体成交面积476.63万平方米，环比增长130.0%，同比下降6.4%。季节性需求回补与政策效应叠加，推动市场活跃度大幅回升。

价格端，3月四城二手住宅成交均价约28608元/平方米，环比下降0.18%，同比下降14.22%。从近一年走势看，市场成交均价延续下行趋势，“以价换量”仍是当前市场运行的核心逻辑。

图6  长三角四城近一年二手住宅成交情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；监测城市：上海、杭州、南京、苏州4座城市。

3月长三角核心四城二手住宅市场表现，与城市基本面及政策利好程度高度相关，城市间分化特征进一步强化：

上海：“沪七条”政策效应集中释放，3月二手住宅成交面积232.33万平方米，环比增长169.8%，同比增长2.7%；成交套数28492套，环比增长178.8%，同比增长6.0%，成交套数创近五年同期新高。成交均价34429元/平方米，环比下降2.9%，同比下降16.8%，价格端仍处于调整通道。

南京：3月二手住宅成交面积92.24万平方米，环比增长95.4%，同比增长4.4%；成交套数9832套，环比增长91.5%，同比增长3.6%，为四城中除上海外唯一实现同比正增长的城市，“宁六条”新政对市场预期的提振效应初步显现。成交均价20033元/平方米，环比下降3.1%，同比下降13.6%，价格下行趋势延续。

杭州、苏州：成交规模环比均大幅回升，但同比仍为负增长，杭州成交套数同比下降27.8%，苏州同比下降12.5%，市场修复尚处于“量回升、势未稳”的阶段，需求持续性仍待观察。

表6  2026年3月长三角四城二手住宅成交表现

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

3月四城新建商品住宅与二手住宅成交总面积约631.81万平方米，其中二手住宅成交面积占比约75%。与2月相比，3月二手住宅成交占比有所回落，核心源于房企节后集中推盘叠加政策效应刺激新房市场需求释放，本月新房成交量环比大幅回升。但二手住宅仍占据区域住房交易的绝对主体地位，“新房改善化、二手刚需化”的市场分层格局未发生根本性改变。

图7  长三角四城近3年新建商品住宅、二手住宅成交走势分析

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；监测城市：上海、杭州、南京、苏州4座城市。

逐城来看，上海二手住宅成交占一二手住房成交总量的比重最高，面积口径达84%、套数口径达89%，“沪七条”限购松绑更多释放的是非沪籍刚需群体的二手房购买需求；杭州二手住宅成交面积占比61%、套数占比69%，为四城中新房占比最高的城市，体现杭州新房市场相对较强的去化能力。

表7 2026年3月长三角四城新建商品住宅、二手住宅成交对比分析

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

四

3月长三角商品住宅市场虽迎来环比大幅修复，但多数城市同比仍为负增长，市场复苏的持续性与深度仍存不确定性。“沪七条”等政策的边际递减效应、宏观经济基本面走势、居民收入预期变化，将成为影响后续市场走向的核心变量，结构性分化仍将是贯穿市场运行的核心主线。

土地市场：3月土地市场回归常态运行节奏，预计4月起各城市年度供地计划将加速推进，优质涉宅用地供应有望持续放量。但市场热度仍将呈现显著城市分化，杭州、上海核心地块竞拍热度预计维持，房企拿地策略将持续聚焦核心城市核心板块，非核心板块底价成交格局短期难改，土地市场整体仍处于低位恢复阶段，不具备全面回暖的基础。

新建商品住宅市场：4月作为传统“金三银四”的延续窗口，叠加3月各地新政效应的持续发酵，核心五城新房成交规模有望维持相对高位，但环比增速或将边际放缓，市场将从“政策脉冲驱动”逐步过渡至“基本面支撑”阶段。核心城市核心板块优质改善项目成交集中度将进一步提升，非核心板块及远郊项目去化压力难有实质性缓解，价格端仍存下行空间。

存量商品住宅市场：上海二手房市场成交韧性凸显，有望维持高位运行，“沪七条”带动的置换改善需求有待进一步释放。南京受本地新政支撑，成交规模有望维持环比平稳。价格端，“以价换量”的弱平衡格局短期难以根本扭转，但单边下行节奏有望进一步放缓，部分核心板块优质房源价格有望率先企稳。

特别提醒