房屋建筑物市场法评估重难点及报告常见问题(实务干货)

      做不动产评估，市场法用得最多，也最容易出问题、被复核挑刺。

      今天结合《资产评估执业准则——不动产》，讲一下实务里的真问题、真坑、真解决办法，不搞理论，不堆虚数，评估师看完就能用。

      一、市场法评估几个重难点

      市场法思路很直白：找类似房子成交价，修正差异，得出评估对象价值。但真正决定报告过不过、风险大不大的，全在细节。

      （一）可比实例选不好，评估基础就不牢

      高频问题：

      1、案例数量不够，就1-2个，勉强凑数；

      2、地段、结构、用途差异明显，还叫“可比实例”；

      3、关联交易、抵债、急售等非正常交易没剔除；

      4、成交时间太久，不做日期修正，直接使用。

      准则要求：

      采用市场法，应当选取3个及以上正常、近期、类似的交易案例，优先同一供需圈。

      解决办法：

      1、数量底线：至少3个正常交易案例，确实不足要在报告中充分说明。

      2、筛选从严：用途一致、结构相近、权利性质相同、区位接近，优先同小区。

      3、异常交易一律剔除，不心存侥幸。

      4、尽量用近期成交案例，时间跨度大的，必须规范修正并留存依据。

     （二）因素修正太主观，是复核重灾区

      修正环节最容易“翻车”：

      1、修正缺项漏项，不完整；

      2、修正系数凭经验乱定，没有依据；

      3、区域因素、个别因素划分混乱；

      4、公式、口径不统一，底稿和报告对不上。

      准则明确：

      交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、权益因素修正应完整、有依据、可复核。

      怎么改才规范？

      1、修正因素一项不落，逐项测算；

      2、修正系数以价格指数、市场调研、查勘情况为依据，不随意赋值；

      3、统一测算公式与口径，过程清晰、底稿完整；

      4、修正幅度偏大时，单独说明并履行内部复核。

      （三）现场查勘、权利状况核查流于形式

      不少评估现场就是“拍个照就走”，隐患很大：

      1、实物状况记录简单，成新、结构、瑕疵不细查；

      2、区位优劣描述笼统，不客观；

      3、土地性质、使用年限、抵押、查封、租赁等不核实；

      4、房屋渗漏、老化、改动、瑕疵不披露、不调整。

      规范做法：

      1、现场逐项核查、记录、拍照留档；

      2、区位、配套、环境如实描述；

      3、权证及权利限制必须核实，并在评估中考虑；

      4、存在明显瑕疵的，结合市场合理调整价值。

     （四）比准价格确定过于随意，合理性不足

      常见问题：

      1、比准价格差异较大，仍简单算术平均；

      2、权重设定随意，不说明理由；

      3、不与周边市场价格对比，结果偏离合理区间；

      4、只重计算，不做综合判断；

      解决方式：

      1、差异偏大时，复核案例与修正过程，必要时更换案例；

      2、权重根据可比性、成交时间、数据可靠性确定，并说明依据；

      3、与周边成交价、合理挂牌价对比校验；

      4、结合市场行情、评估目的综合确定评估结果。

      二、评估报告常见问题

      报告是最终成果，也是责任载体。日常复核中，以下问题最普遍。

      （一）评估依据披露不完整、不规范

      1、准则引用不全，不动产相关准则缺失；

      2、评估目的、价值类型、基准日表述模糊；

      3、权属、查勘、市场依据不列清晰。

      解决方式：

      1、依据列全：法规、准则、权属资料、查勘记录、市场数据；

      2、关键要素规范表述：评估目的、市场价值、评估基准日；

      3、所有数据来源可追溯、可核对。

      （二）可比案例披露太简单，过程不透明

      1、只写价格，不披露位置、面积、日期、交易情况；

      2、只给结果，修正过程不展示；

      3、不说明案例筛选逻辑与剔除理由。

      解决方式：

      1、案例基本信息完整披露；

      2、修正因素、系数、计算过程全部列示；

      3、说明筛选标准、范围、异常案例处理方式。

      （三）测算过程模糊，数据前后矛盾

      1、无测算过程，底稿与报告不一致；

      2、公式、来源不清晰；

      3、面积、年代、成新、价格前后对不上。

      解决方式：

      1、测算步骤完整、表格清晰、公式明确；

      2、关键数据注明来源；

      3、全文校对，保证数据统一。

      （四）权属及限制条件披露不到位

      1、土地性质、使用年限不写或写错；

      2、抵押、查封、租赁等漏披露；

      3、用途不一致、资料不全不提示、不假设。

      解决方式：

      1、严格按权证披露权属信息；

      2、权利限制、风险事项逐项说明；

      3、特殊情况设置合理假设，并充分提示风险。

      （五）结论与风险提示过于简略

      1、仅写总价，不明确单价、价值内涵、有效期；

      2、不提示市场、政策、资料局限性等风险；

      3、特殊假设、使用范围表述不清。

      解决方式：

      1、明确单价、总价、价值类型、有效期限；

      2、单独设置风险提示，内容具体、不空话；

      3、清晰界定使用范围与使用前提。

      三、晓兵总结

      做评估这么多年，越来越觉得：

      市场法不难，难的是“规范”二字。很多报告不是不会算，而是：案例随便选（甚至编）、修正随便给、查勘随便看、披露随便写。真正抓得住细节、守得住准则、留得全底稿，报告质量自然上去，风险也能压到最低。

      市场法，拼的不是技巧，是严谨、是逻辑、是风险意识。把上面这些问题一一改掉，你的报告，在复核、监管、评审面前，都会更稳、更专业。