1-3月房地产市场面面观

根据国家统计局公布的数据，2026年1－3月房地产市场形势总体延续去年二季度以来的颓势，但在销售环节出现了一定反弹。

2025年4月至12月，房地产开发景气指数曾连续九个月回落（2026年1月、2月、3月的房地产开发景气指数数据迄今未公布）。房地产市场调控面临新的形势，但下行大趋势尚未真正扭转。

1、开发投资降幅继续扩大

2026年1－3月，房地产开发投资1.77万亿元，按可比口径计算，比上年（1.99万亿元）下降11.2%；其中，住宅开发投资1.35万亿元，比上年（1.51万亿元）下降11.0%。如图1所示。

1－3月住宅开发投资在房地产全部开发投资中的占比为76.4%，比去年全年（76.7%）略有下降。

今年1－3月房地产开发投资降幅（-11.2%）比去年同期降幅（-9.9%）扩大1.3个百分点；其中住宅开发投资降幅（-11.0%）比去年同期降幅（-9.0%）扩大2.0个百分点。从图中可以看出，今年1－3月房地产开发投资降幅是近年同期最大的。

2025年房地产投资在全国固定资产投资中的占比已降至17.07%，比2024年（19.50%）下降2.43个百分点，更比2023年（22.05%）下降4.98个百分点。今年1－3月，这个占比为17.25%，与2025年基本持平，说明下降趋势仍在持续。房地产投资持续大幅下降的结果，导致其在投资和经济增长中的重要性也在逐年快速降低。

2、资金到位情况继续转差

由于开发投资逐月持续下降，开发企业到位资金也相应地持续下降。去年累计降幅从1－2月的-3.6%持续扩大至1－12月的-13.4%。今年1－3月，房地产开发企业到位资金2.05万亿元，同比下降17.3%。降幅也比1－2月扩大，说明资金到位情况继续变差。如图2所示。

2022年以来，由于房价持续下跌，销售端压力大，“保交楼”实际进展缓慢，主体结构封顶的楼盘减少等因素影响，市场预期和开发投资信心持续下滑，从各渠道流入市场的资金持续大幅减少。

2026年1－3月，从不同渠道流入房地产开发企业的到位资金仍都在持续下降。具体如下：

——国内贷款到位3419亿元，同比下降23.7%；

——自筹资金7762亿元，同比下降5.3%；

——定金及预收款5858亿元，同比下降20.1%；

——个人按揭贷款2204亿元，同比下降34.6%。

其中，“国内贷款”到位资金降幅比去年同期（-2.3%）扩大21.4个百分点，说明信贷资金支持房地产市场的力度正在持续减弱。

3、开发建设节奏继续放缓

2026年1－3月开发建设节奏继续放缓。如图3所示。

——房屋新开工面积1.04亿平方米，同比下降20.3%；

——房屋施工面积54.17亿平方米，同比下降11.7%；

——房屋竣工面积9789万平方米，同比下降25.0%。

2024年以来，在库存和销售压力持续“倒逼”之下，房地产开发端节奏一直在放慢。如图4所示。

1－3月数据表明，新开工面积——施工面积——竣工面积同比仍在持续下降，说明开发建设节奏继续放缓。

4、销售面积和价格出现反弹

1－3月，新建商品房销售面积1.95亿平方米，同比下降10.4%；其中住宅销售面积1.6亿平方米，同比下降13.1%。新建商品房销售额1.73万亿元，同比下降16.7%；其中住宅销售额1.49万亿元，同比下降18.5%。

即1－3月新建商品房（包括新建商品住宅）销售面积和销售金额虽比上年同期仍有较大幅度下降，但降幅比1－2月都有了明显收窄。说明今年3月当月，新房销售状况已有所反弹。如图5所示。

从2025年初以来，每月销售额的降幅都比销售面积降幅要大，今年1－3月依然如此。这意味着每月新建商品房（包括商品住宅）销售价格都在下降，其中商品住宅销售价格降幅更大。

国家统计局没有公布二手房销售面积以及相关销售价格的相关数据，但可从其公布的每月“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”中获取商品住宅销售价格变化的相关信息。如图6、图7所示。

70个大中城市（分一、二、三线）商品住宅销售价格具有相当的代表性，从中可以窥见全国商品住宅销售价格的变动趋势。

从上面两图可以看出，今年1－3月全国房价继续下降，但降幅出现一定分化。其中，一线城市新房和二手房销售价格环比都出现了小幅上涨，说明3月当月销售情况有所回暖。

从整体趋势上看，房价下行的大趋势并没有得到真正扭转。2025年底开始的拐头向下，以及3月的局部反弹，是在振荡筑底？还是在酝酿新一轮下行，目前难以定论，仍有待进一步深入观察。

5、库存待售压力继续缓解

2025年以来，随着开发端节奏总体放缓、竣工面积的持续减少和销售端“以价换量”式促进销售，商品房待售面积增速也在不断回落，显示销售端的压力逐步缓解。如图8、图9所示。

2026年3月末，商品房待售面积7.86亿平方米，同比下降0.1%；其中商品住宅待售面积4.28亿平方米，同比增长1.4%。说明商品房待售面积终于开始下降，但降幅比较小。

商品房待售面积增幅逐步回落以至终于出现小幅下降，说明随着新建商品房竣工面积的下降，商品房库存待售压力持续减轻。

6、国房景气指数未再公布

2025年4月国房景气指数开始新一轮回落，一直到12月，国房景气指数连续九个月持续回落，而且回落幅度呈越来越大的趋势，其中，12月（91.45%）已创出国房景气指数近年来的新低！国房景气指数新一波趋势性下行似已开始。如图10所示。

2024年以来，鉴于房地产市场形势持续低迷，政府不断推出增量调控政策进行 “救市”，目标直指房地产市场尽快“止跌回稳”。2025年以来迄今各月数据，显示开发端节奏总体一直在放缓，库存待售压力逐步缓解，但国房景气指数在持续回落。

（截至目前，国家统计局没有公布2026年1月、2月、3月的国房景气指数数据，似乎以后不再公布此项数据，但未给出具体理由。）